Le viager

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Vendre ou acheter en viager, comment ça marche ? »

En une phrase

Le viager est une vente immobilière payée en partie comptant (le bouquet, facultatif) et surtout par une rente versée au vendeur jusqu'à son décès, quelle que soit sa durée [1] [3]. La vente n'est valable que si cette durée est réellement incertaine : le vendeur s'assure un revenu à vie, l'acheteur ignore combien il paiera au total [1] [2].

Comment ça marche

Une durée inconnue. Le vendeur (crédirentier) reçoit la rente, l'acheteur (débirentier) la verse, en général chaque mois [1]. Cette incertitude est l'aléa du viager. Si le vendeur meurt dans les 20 jours d'une maladie dont il était atteint à la signature, ses héritiers peuvent faire annuler la vente [1] [3].

Occupé ou libre. En viager occupé, le vendeur reste chez lui grâce à un droit d'usage et d'habitation (y vivre, sans louer) ou à l'usufruit (y vivre ou le louer) ; l'acheteur attend son décès, d'où un prix réduit [1]. En viager libre, l'acheteur dispose du bien dès la signature [1].

Un calcul, pas un barème officiel. Valeur du bien libre, moins la valeur de l'occupation (la décote d'occupation), moins le bouquet : le reste est converti en rente selon l'âge du vendeur et sa durée de vie probable [2]. Les parties fixent librement ces montants, souvent avec le notaire [1] [3]. L'acte prévoit d'ordinaire une indexation de la rente et une clause résolutoire, qui permet au vendeur de reprendre le bien en cas d'impayés [1].

Un exemple

Monique, 78 ans, vend en viager occupé son appartement estimé 300 000 € libre. Hypothèses retenues avec l'acheteur : loyer de marché de 900 € par mois, durée probable de 12 ans, taux de calcul de 2 % par an.

Seuls 30 % de la rente sont imposables, car Monique a plus de 69 ans quand la rente commence [4]. Si elle vit 12 ans, l'acheteur aura versé environ 200 500 € ; 22 ans, environ 317 700 €, plus que la valeur actuelle du bien libre.

Exemple fictif : hypothèses choisies par les parties, pas un barème légal ; rente non indexée ; hors frais d'achat ; règles au 17/10/2026.

À retenir

1. Un bien contre un bouquet (facultatif) et une rente à vie.
2. En viager occupé, le vendeur reste chez lui et le prix est réduit d'autant.
3. La rente vient d'un calcul choisi par les parties ; sans aléa réel, la vente peut être annulée.

Les pièges à éviter

• Signer sous pression : un vendeur âgé prend le temps de faire estimer son bien, de consulter son propre notaire et ses proches.
• Oublier l'indexation : avec des prix en hausse de 2 % par an, une rente fixe perd environ un cinquième de son pouvoir d'achat en 12 ans.
• Acheter en misant sur un décès rapide : la rente reste due jusqu'au décès, même au-delà de la valeur du bien [3] ; en cas d'impayés, le vendeur ne reprend le bien qu'avec une clause résolutoire, et ne garde le bouquet que si l'acte le prévoit [1] [3].

Ce que vous pouvez faire maintenant : avant de signer, posez vos questions à l'ADIL de votre département (conseils neutres et gratuits sur le logement) [5]. En cas de pression envers une personne âgée : 31 33, numéro national gratuit contre les maltraitances [6].

Pour aller plus loin

• Version Approfondie : calcul, risques, fiscalité, frais, vente à terme.
• Fiches liées : Usufruit et nue-propriété (le démembrement) · La plus-value immobilière · Protéger un proche vulnérable

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Vendre ou acheter en viager, comment ça marche ? » Et plus précisément : comment se fixent le bouquet et la rente, que risque chaque partie, comment le vendeur et l'acheteur sont-ils imposés, et en quoi la vente à terme est-elle différente ?

Ce niveau vous permet de décider en plus : s'il faut vendre occupé ou libre, quel équilibre entre bouquet et rente demander ou accepter, quelles clauses exiger dans l'acte, et si une vente à terme conviendrait mieux.

En une phrase

Le viager est une vente dont le prix est converti, en tout ou en partie, en une rente viagère qui se calcule librement entre les parties et reste due jusqu'au décès du vendeur, quelle qu'en soit la durée [3] ; il suppose un aléa réel sur cette durée [1] [3] ; le vendeur n'est imposé que sur une fraction de la rente, fixée selon son âge à l'entrée en jouissance de la rente, en principe la date de la vente [4], et l'éventuelle plus-value se calcule sur le bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente [9] ; l'acheteur paie les droits de mutation sur ce même prix [11] et supporte seul l'incertitude sur le coût final [2].

Comment ça marche

3.1 Ce que dit la loi, ce que prévoit l'acte

3.2 Viager occupé ou viager libre : qui fait quoi

• Droit d'usage et d'habitation : le vendeur habite le logement, sans pouvoir le louer. Usufruit : il peut l'habiter ou le louer et en toucher les loyers [1]. Le choix change la décote ; pour l'impôt sur la fortune immobilière, les deux droits suivent la même règle (3.6) [13].
• Charges : la répartition se règle dans l'acte. À défaut de précision, en viager occupé, l'administration indique que le vendeur paie l'entretien courant, l'énergie et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et l'acheteur les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières…) [1] [2] [7]. La taxe foncière est établie au nom du vendeur s'il s'est réservé l'usufruit, et au nom de l'acheteur, propriétaire, si le vendeur s'est réservé un droit d'usage et d'habitation ; l'acte peut prévoir que le vendeur la lui rembourse [7]. En viager libre, l'acheteur paie tout [1].
• Départ du vendeur (entrée en maison de retraite, par exemple) : son droit ne s'éteint pas de lui-même. Une renonciation suppose un acte de volonté clair, dans les formes prévues par l'acte de vente ; elle ne se déduit pas de son inaction [18]. Il est utile de prévoir dès la vente ce qui se passera dans ce cas, par exemple une libération anticipée contre une hausse de la rente (clause du contrat).

3.3 Comment se calcule le prix : bouquet et rente

Aucun barème légal ne fixe la rente : c'est une méthode actuarielle, c'est-à-dire un calcul fondé sur la durée de vie probable et un taux, choisie par les parties [1] [3]. La logique la plus courante comporte quatre étapes.

1. Valeur vénale du bien libre : son prix de marché aujourd'hui (estimation par un professionnel, références de ventes).
2. Décote d'occupation (viager occupé) : elle compense la privation de jouissance de l'acheteur jusqu'au décès du vendeur [2]. Une méthode courante l'estime comme les loyers qu'il ne touchera pas pendant la durée probable d'occupation, ramenés à leur valeur d'aujourd'hui [1] : elle dépend alors du loyer de marché, de l'âge et du sexe du vendeur, du nombre de vendeurs et du taux retenu.
3. Valeur occupée = valeur vénale − décote. C'est le prix de vente.
4. Bouquet et rente : le bouquet, librement fixé, représente souvent autour de 30 % de la valeur du bien [1] ; le reste est converti en rente, à partir de barèmes consultables auprès d'un notaire ou d'un assureur [1], qui combinent une table de mortalité (durée de vie probable selon l'âge et le sexe) et un taux de calcul. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible.

Ne pas confondre avec le barème fiscal de l'usufruit. Ce barème (30 % de la valeur du bien pour un usufruitier de 71 à 80 ans) sert au calcul des droits de donation et de succession et, dans certains cas, à l'impôt sur la fortune immobilière (3.6) [15]. Il ne fixe ni le prix d'un viager ni la rente : appliqué à l'appartement de Monique (exemple de la Découverte), il donnerait 90 000 €, contre une décote de 115 000 € avec la méthode choisie par les parties.

L'espérance de vie est une moyenne. Une part importante des personnes d'un âge donné vivent nettement plus longtemps qu'elle : c'est le cœur du risque de l'acheteur.

3.4 Les risques de chaque côté

3.5 La fiscalité du vendeur

La rente est une rente viagère à titre onéreux : seule une fraction entre dans le revenu imposable, selon l'âge du vendeur à l'entrée en jouissance de la rente, c'est-à-dire en principe à la date de la vente [4].

Cette fraction est fixée l'année où la rente commence et ne change plus ensuite ; pour une rente réversible, l'âge retenu est en principe celui du plus jeune vendeur, mais l'administration admet, entre époux, l'âge de l'aîné au moment où la rente commence [4]. La fraction imposable est soumise au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18,6 %, dont 6,8 points de CSG déductibles du revenu de l'année où ils sont payés [8].

Le bouquet n'est pas un revenu : il n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu [2].

La plus-value immobilière éventuelle se calcule sur un prix de cession égal au bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts ; c'est aux parties d'estimer cette valeur, sous leur responsabilité [9]. La vente de la résidence principale en est exonérée [10]. Pour un autre bien, les règles de la fiche « La plus-value immobilière » s'appliquent, et l'impôt est payé lors de la vente sur ce prix total, alors que la rente ne sera perçue qu'au fil des années.

L'impôt sur la fortune immobilière ne vise pas la rente perçue, qui n'est pas un bien immobilier ; pour le droit réservé en viager occupé, voir 3.6.

La succession : le bien vendu n'est plus dans le patrimoine du vendeur. Ses héritiers recueillent seulement ce qui reste du bouquet et des rentes perçues (voir fiche « Succession : qui hérite de quoi ? »).

3.6 Les frais et la fiscalité de l'acheteur

• Droits de mutation (la plus grande part des « frais de notaire ») : ils se calculent sur le bouquet augmenté du capital de la rente exprimé dans l'acte ou estimé par les parties ; l'administration peut contrôler cette estimation, notamment à l'aide des barèmes des assureurs vie [11]. Dans l'ancien, le taux global est au plus de 6,32 % du prix, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière [12] (voir fiche « Préparer son achat : budget, apport, frais de notaire »).
• Impôt sur la fortune immobilière (patrimoine immobilier net de plus de 1 300 000 € au 1er janvier) [16] : l'acheteur déclare le bien à sa valeur vénale et peut déduire la rente restant due au 1er janvier, capitalisée selon l'âge du vendeur, à proportion de la part du bien qui lui est imposable et si les conditions générales de déduction des dettes sont remplies [14]. En viager occupé, que le vendeur se soit réservé l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation, si l'acheteur n'est ni un héritier présomptif du vendeur ni une personne assimilée, la valeur se répartit entre le vendeur (droit réservé) et l'acheteur selon le barème fiscal de l'usufruit, soit 30 % pour le vendeur et 70 % pour l'acheteur si le vendeur a de 71 à 80 ans ; sinon, c'est le vendeur occupant qui déclare la pleine valeur [13] [15] (voir fiche « L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) »).
• Décès de l'acheteur : la rente n'est pas éteinte ; ses héritiers, s'ils acceptent la succession, ou son co-acheteur la doivent jusqu'au décès du vendeur (voir fiche « Les droits de succession »).

3.7 La vente à terme : payer en plusieurs fois, sans aléa

Dans une vente à terme, le prix est fixé une fois pour toutes et payé par versements sur une durée déterminée, avec ou sans occupation par le vendeur.

La vente à terme peut convenir au vendeur qui veut des versements réguliers sans priver ses héritiers du solde du prix, et à l'acheteur qui veut connaître son coût. Elle ne garantit pas, en revanche, au vendeur un revenu jusqu'à la fin de sa vie.

3.8 Protéger le vendeur, informer la famille

• Prendre son temps et s'entourer : estimation indépendante du bien, notaire choisi par le vendeur, échange avec les proches et, au besoin, un conseiller indépendant. L'ADIL de votre département donne des conseils neutres et gratuits sur le logement [5].
• Mesures de protection : si le vendeur est sous curatelle, tutelle ou habilitation familiale, la vente suit des règles particulières (voir fiche « Protéger un proche vulnérable »).
• Contestation par la famille : les héritiers peuvent notamment demander l'annulation si le vendeur est décédé dans les 20 jours d'une maladie dont il était atteint à la signature [1] [3].
• Vente en viager ou avec réserve d'usufruit à un enfant ou un petit-enfant : possible, mais le Code civil la traite, pour protéger la part réservée aux autres héritiers, comme une donation : la valeur du bien en pleine propriété est imputée sur la quotité disponible, et l'excédent peut être réduit, à la demande des autres héritiers en ligne directe qui n'ont pas consenti à la vente [19]. Le fisc présume aussi, sauf preuve contraire, qu'un bien dont le défunt avait l'usufruit et un héritier présomptif la nue-propriété fait partie de la succession [17]. Le consentement des autres héritiers en ligne directe écarte l'imputation civile, mais pas la présomption fiscale ; un tel projet se prépare avec le notaire.
• Démarchage insistant ou promesse « sans risque » : voir fiche « Repérer les arnaques financières ». En cas de pression ou d'abus envers une personne âgée : 31 33, numéro national gratuit [6].

3.9 Avant de signer : questions à poser et documents à réunir

• Ai-je besoin d'un capital (bouquet élevé) ou d'un revenu (rente élevée) ? Que deviendra la rente si je dois quitter mon logement ?
• Vente occupée ou libre ? Droit d'usage et d'habitation ou usufruit ?
• Quelle valeur vénale, quel loyer de marché, quelle durée probable et quel taux ont été retenus ? Le calcul est-il écrit ?
• La rente est-elle indexée, sur quel indice ? Réversible ou réductible si nous sommes deux ?
• Quelles clauses en cas d'impayés (clause résolutoire, clause pénale, garanties) ?
• Qui paie quoi : taxe foncière, charges de copropriété, gros travaux ?
• Une vente à terme ou une autre solution répondrait-elle mieux au besoin ?

Documents à réunir : titre de propriété, estimations écrites, avis de taxe foncière, derniers procès-verbaux d'assemblée générale et appels de charges en copropriété, diagnostics, justificatifs de revenus et de dépenses, livret de famille (rente réversible), et, le cas échéant, jugement de protection.

Deux exemples

Exemple 1 — Monique, côté vendeuse

Reprise de la Découverte : vente en viager occupé, prix de 185 000 €, bouquet de 60 000 €, rente de 976 € par mois, soit 11 712 € par an, non indexée.

• Impôt sur le revenu : 30 % de 11 712 €, soit 3 514 € par an ajoutés à son revenu imposable [4]. Si sa tranche marginale est de 11 %, cela représente environ 386 € d'impôt par an.
• Prélèvements sociaux : 3 514 € × 18,6 % = 654 € par an [8], dont environ 239 € de CSG déductibles du revenu de l'année de paiement.
• Bouquet : pas d'impôt sur le revenu ; pas d'impôt sur la plus-value si l'appartement est sa résidence principale [10].

Le cas défavorable pour sa famille : si Monique décède après deux ans, l'appartement appartient à l'acheteur et ses héritiers n'ont que ce qui reste des 83 424 € reçus. Le risque d'inflation : avec des prix en hausse de 2 % par an, la rente non indexée perd environ 21 % de son pouvoir d'achat en 12 ans et 35 % en 22 ans.

Exemple 2 — Paul, l'acheteur : un scénario central, un scénario défavorable

Paul achète l'appartement de Monique dans les conditions ci-dessus. Frais d'acquisition estimés sur 185 000 € : 11 692 € de droits au taux de 6,32 %, 185 € de contribution de sécurité immobilière et environ 2 250 € d'émoluments du notaire, soit environ 14 127 €, hors débours et formalités [12].

Pour comparaison, le bien vaut 300 000 € libre aujourd'hui. Dans le scénario central, Paul paie moins que cette valeur, mais il attend 12 ans pour en profiter, sans savoir ce que vaudra le bien. Dans le scénario défavorable, il paie davantage, avant même les grosses réparations et, si Monique s'est réservé un droit d'usage et d'habitation, la taxe foncière, sauf remboursement prévu par l'acte. S'il décède avant Monique, ses héritiers qui acceptent sa succession continuent de verser la rente.

Exemples fictifs, pour des résidents fiscaux français, selon les règles en vigueur au 17/10/2026. La rente résulte d'une méthode choisie par les parties (loyer de 900 € par mois, durée probable de 12 ans, taux de 2 %), non d'un barème légal ; la conversion est simplifiée sur une durée fixe de 12 ans, alors qu'un barème fondé sur une table de mortalité donnerait un montant différent. Montants nominaux arrondis à l'euro, sans actualisation ; frais calculés au taux départemental maximal.

À retenir

1. Le prix du viager se compose d'un bouquet et d'une rente calculée par une méthode choisie par les parties ; en viager occupé, il est réduit de la valeur de l'occupation.
2. Le vendeur n'est imposé que sur 30 % à 70 % de la rente selon son âge quand elle commence, avec 18,6 % de prélèvements sociaux sur cette part ; l'acheteur paie les droits de mutation sur le bouquet et le capital de la rente.
3. L'acheteur doit la rente jusqu'au décès du vendeur, quelle qu'en soit la durée ; la vente à terme fixe au contraire le prix et la durée.

Les pièges à éviter

• Confondre barème fiscal de l'usufruit et prix du viager : le barème fiscal ne fixe pas la rente.
• Accepter une rente non indexée sur une longue durée.
• Négliger les clauses : sans clause résolutoire, un vendeur impayé ne peut pas reprendre son bien.
• Oublier les charges : grosses réparations pendant l'occupation et, avec un droit d'usage et d'habitation, taxe foncière, sauf remboursement prévu par l'acte, à la charge de l'acheteur.
• Vendre en viager ou avec réserve d'usufruit à un enfant, sans préparation : sans l'accord des autres enfants, la valeur du bien peut être imputée sur la quotité disponible, voire réduite, et le fisc peut présumer que le bien fait partie de la succession.

Ce que vous pouvez faire maintenant : demandez une estimation écrite de votre bien et une valeur locative, puis faites refaire le calcul du bouquet et de la rente avec deux durées de vie différentes avant de signer quoi que ce soit.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Usufruit et nue-propriété (le démembrement) · La plus-value immobilière · L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) · Succession : qui hérite de quoi ? · Les droits de succession · Protéger son conjoint ou partenaire · Préparer son achat : budget, apport, frais de notaire · Repérer les arnaques financières · PER : sortie en capital ou en rente ? · L'inflation : l'ennemi invisible de l'épargne · Partir à la retraite : les décisions à prendre · La dépendance et la perte d'autonomie · Protéger un proche vulnérable · Investir dans l'immobilier locatif

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.