La plus-value immobilière

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Combien d'impôt si je revends mon bien ? »

En une phrase

Si c'est votre résidence principale au jour de la vente, aucun impôt sur la plus-value [1]. Pour un autre bien (logement loué, résidence secondaire), le gain est taxé à 36,2 % (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux), mais des abattements pour durée de détention le réduisent à partir de la sixième année, jusqu'à l'exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux [2] [3] [4] [5].

Comment ça marche

La plus-value, c'est le gain réel. On part du prix de vente, et on retire le prix d'achat augmenté des frais d'achat et des travaux [6]. Si vous n'avez pas gardé les factures, la loi permet deux forfaits :

• 7,5 % du prix d'achat pour les frais de notaire et d'acquisition ;
• 15 % du prix d'achat pour les travaux, si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans [6].

Plus vous gardez le bien, moins vous payez. Les abattements commencent après cinq ans de détention [2] [5] :

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute [7].

C'est le notaire qui calcule et qui paie. Il établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente avant de vous le verser [5]. Vous reportez ensuite le montant sur votre déclaration de revenus.

Un exemple

Julien a acheté un appartement 200 000 € en mars 2012 et le loue. Il le vend 300 000 € en juin 2026, après 14 ans de détention. Il n'a pas gardé ses factures.

Pas de surtaxe : la plus-value imposable reste sous 50 000 €. Si ce logement avait été sa résidence principale au jour de la vente, Julien n'aurait rien payé.

Exemple fictif, pour un résident fiscal français, selon les règles en vigueur au 17/10/2026.

À retenir

1. La vente de la résidence principale est exonérée.
2. Pour les autres biens : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur le gain, réduits avec le temps ; exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
3. Gardez vos factures d'achat et de travaux : elles peuvent valoir plus que les forfaits.

Les pièges à éviter

• Croire que le logement est encore une « résidence principale » après l'avoir quitté ou mis en location : l'exonération suppose qu'il le soit au jour de la vente, avec une tolérance si la vente suit de peu le départ.
• Oublier les prélèvements sociaux : après 22 ans, il n'y a plus d'impôt, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans.
• Vendre quelques mois trop tôt : l'abattement se compte en années pleines de détention.

Ce que vous pouvez faire maintenant : retrouvez votre acte d'achat et rangez au même endroit toutes les factures de travaux faits par des entreprises.

Pour aller plus loin

• Découvrir la version Approfondie : calcul détaillé, factures ou forfaits, surtaxe, exonérations particulières, biens reçus par donation ou succession, effet des amortissements.
• Fiches liées : Location nue : la fiscalité des revenus fonciers · La fiscalité des placements · Investir dans l'immobilier locatif (la fiche « Investir dans l’immobilier locatif », fiche en préparation)

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Combien d'impôt si je revends mon bien ? » Et plus précisément : comment se calcule la plus-value, quelles exonérations peuvent s'appliquer, et quel est l'effet du moment de la vente ?

Ce niveau vous permet de décider en plus : quand vendre, quelles dépenses justifier, et si votre situation ouvre droit à une exonération.

En une phrase

La plus-value réalisée par un particulier sur un bien immobilier est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux [6] ; elle est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % [3] et aux prélèvements sociaux de 17,2 % [4], après des abattements pour durée de détention distincts pour chacun [2] [5], avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable [7] ; la résidence principale et plusieurs autres situations sont exonérées [1].

Comment ça marche

3.1 Les biens concernés

• Concernés : logements loués, résidences secondaires, terrains, parts de sociétés civiles immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés, droits démembrés (usufruit, nue-propriété) [1].
• Exonérés : la résidence principale et les cas du 3.6 [1].
• Autres régimes : biens affectés à une activité professionnelle, sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, non-résidents (régime propre, avec certaines exonérations) [1] ; location meublée : règles communes, mais avec la minoration du 3.3 (voir fiche « La location meublée (LMNP) », fiche en préparation).

3.2 Le prix de cession

Le prix de vente inscrit dans l'acte, diminué, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la vente, définis par décret (par exemple la commission d'agence à sa charge ou les diagnostics obligatoires) [8].

3.3 Le prix d'acquisition

• Achat : prix payé, majoré des frais d'acquisition réels (notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence à la charge de l'acheteur) ou, à défaut, d'un forfait de 7,5 % [6].
• Travaux : dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise, non déjà déduites des revenus fonciers et non locatives ; ou, après plus de cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat, même sans facture [6]. Les dépenses d'entretien déjà déduites des loyers ne comptent pas une seconde fois.
• Bien reçu par donation ou succession : valeur retenue dans l'acte pour le calcul des droits, majorée des frais réellement payés (droits, frais d'acte) ; le forfait de 7,5 % est réservé aux achats [5] [6] (voir fiches « Les droits de succession » et « Donner de son vivant (donations) »).
• Amortissements déduits : le prix d'acquisition est diminué des amortissements pratiqués en location meublée (LMNP) et du nouvel amortissement en location nue créé en 2026, sauf exceptions (résidences étudiantes, résidences seniors, Ehpad) [6] (voir fiche « Location nue : la fiscalité des revenus fonciers »).

3.4 Les abattements, l'impôt et les prélèvements sociaux

• Taux : 19 % d'impôt sur le revenu [3] ; 17,2 % de prélèvements sociaux, les plus-values immobilières n'étant pas concernées par la hausse de 2026 [4] [5].
• Durée : elle se compte en années pleines, de la date d'acquisition (ou de la donation, ou du décès) à la date de la vente.
• Pas de CSG déductible et pas d'ajout au revenu imposable : la plus-value est taxée à part, à taux proportionnel.

3.5 La surtaxe

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (donc après l'abattement pour durée de détention), une taxe supplémentaire s'applique sur la totalité de la plus-value imposable [7] :

Elle ne s'applique pas aux terrains à bâtir [7].

3.6 Les exonérations

Les principales, d'après l'article 150 U du code général des impôts [1] :

• Résidence principale au jour de la vente, avec ses dépendances vendues en même temps. La doctrine administrative admet un délai normal de vente après le départ, si le logement n'a été ni occupé ni loué entre-temps.
• Première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, pour la part du prix réinvestie dans les 24 mois dans l'achat ou la construction de sa résidence principale.
• Ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement pour personnes âgées ou handicapées, vendue dans les deux ans, sous conditions de revenus et sans assujettissement à l'IFI.
• Retraités et invalides de condition modeste : titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion « invalidité », non soumis à l'IFI et dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas un plafond.
• Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié pour chaque quote-part en cas d'indivision.
• Expropriation avec remploi de l'indemnité dans les 12 mois, et certaines ventes à des organismes de logement social ou à des acheteurs s'engageant à construire des logements, jusqu'au 31/12/2027.
• Non-résidents ressortissants européens : exonération limitée d'une résidence en France, sous conditions.

3.7 Déclaration et paiement

• Le notaire calcule la plus-value, dépose la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe au moment de la vente, en les prélevant sur le prix [5].
• Vous reportez ensuite le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus de l'année : il entre dans le revenu fiscal de référence (avec un effet possible sur certains droits ou seuils), sans être imposé une seconde fois [5].
• Une moins-value sur un bien immobilier n'est imputable ni sur une autre plus-value immobilière, ni sur vos autres revenus.

3.8 Avant de vendre : questions et documents

• Le bien est-il, au jour de la vente, ma résidence principale ? Depuis quand l'ai-je quitté ?
• Combien d'années pleines de détention aurai-je à la date de l'acte ? Attendre quelques mois change-t-il l'abattement ?
• Mes factures de travaux dépassent-elles le forfait de 15 % ?
• Ai-je déduit des amortissements (meublé, nouvel amortissement en location nue) qui réduiront mon prix d'acquisition ?
• Suis-je dans l'un des cas d'exonération du 3.6 ?

Documents à réunir : acte d'achat (ou acte de donation, déclaration de succession), justificatifs des frais d'acquisition, factures d'entreprises pour les travaux, déclarations 2044 et liasses de location meublée, justificatifs de domicile si le bien était votre résidence principale.

Deux exemples

Exemple 1 — Le logement loué de Julien

Reprise de la Découverte : achat 200 000 € en mars 2012, vente 300 000 € en juin 2026, 14 ans de détention, forfaits de 7,5 % et 15 %.

• Plus-value brute : 300 000 € − 245 000 € = 55 000 €.
• Impôt : 55 000 € × (1 − 54 %) = 25 300 € × 19 % = 4 807 €.
• Prélèvements sociaux : 55 000 € × (1 − 14,85 %) = 46 833 € × 17,2 % = 8 055 €.
• Surtaxe : aucune (25 300 € < 50 000 €).
• Total : 12 862 €, soit 23,4 % de la plus-value brute.

Avec ses factures : si Julien justifie 40 000 € de travaux d'amélioration par des entreprises (au lieu du forfait de 30 000 €), la plus-value brute tombe à 45 000 € et le total à environ 10 524 €.

Le cas défavorable : s'il avait déduit 20 000 € d'amortissements au titre d'une location meublée, son prix d'acquisition serait diminué d'autant ; la plus-value brute passerait à 75 000 €, pour un total d'environ 17 539 €.

Exemple 2 — Une forte plus-value : la surtaxe et le poids des prélèvements sociaux

Anne et Pierre vendent en 2026 une maison secondaire achetée 400 000 € en 2008, pour 900 000 €, après 18 ans de détention.

Les prélèvements sociaux représentent les trois quarts de la facture. En vendant après 22 ans de détention, l'impôt et la surtaxe disparaîtraient, et les prélèvements sociaux tomberaient à environ 50 774 € ; mais ce calcul suppose un prix de vente inchangé, ce qui n'est pas garanti.

Exemples fictifs, pour des résidents fiscaux français, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; montants arrondis à l'euro ; une seule vente dans l'année ; pas d'exonération applicable.

À retenir

1. Résidence principale au jour de la vente : exonération ; pour les autres biens, 19 % + 17,2 % sur la plus-value, après abattements.
2. Exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans ; une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
3. Le prix d'acquisition se majore des frais et travaux (réels ou forfaitaires), et se minore des amortissements déduits.

Les pièges à éviter

• Louer son ancienne résidence principale avant de la vendre : l'exonération est perdue.
• Ne compter que l'impôt : entre 22 et 30 ans, les prélèvements sociaux restent dus, et ils pèsent souvent davantage.
• Jeter ses factures : au-delà du forfait de 15 %, elles réduisent la plus-value.
• Oublier les amortissements déduits en meublé ou en location nue : ils augmentent la plus-value.
• Retarder une vente pour la seule fiscalité : quelques mois peuvent valoir un abattement de plus, mais le prix du marché peut baisser entre-temps.

Ce que vous pouvez faire maintenant : notez la date exacte de votre acte d'achat, calculez votre nombre d'années pleines de détention à la date de vente envisagée, et listez vos factures de travaux.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Location nue : la fiscalité des revenus fonciers · La fiscalité des placements (flat tax ou barème) · L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) · Préparer son achat : budget, apport, frais de notaire · Usufruit et nue-propriété · Les droits de succession · Donner de son vivant · Investir dans l'immobilier locatif (fiche en préparation) · La location meublée (LMNP) (fiche en préparation)

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.