Les aides à l’achat (PTZ, prêts aidés)

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Ai-je droit à un coup de pouce pour acheter ? »

En une phrase

Oui, peut-être : l'État et certains organismes aident les acheteurs d'une première résidence principale sous conditions de ressources, de lieu et de type de logement. Le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ), un prêt sans intérêts qui s'ajoute au prêt de la banque [1] [2].

Comment ça marche

Le PTZ en bref. C'est un prêt complémentaire, sans intérêts, accordé par une banque conventionnée. Il finance une partie de l'achat, le reste vient d'un prêt classique et de votre apport. Il faut :

• être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années) ;
• acheter pour y habiter, comme résidence principale ;
• ne pas dépasser un plafond de ressources, qui dépend de la taille du foyer et de la zone où se situe le logement ;
• acheter un logement éligible : neuf partout en France (jusqu'au 31 décembre 2027) ; ancien avec gros travaux dans certaines zones moins tendues ; logement social, PSLA ou BRS [1] [2].

D'autres coups de pouce existent : le prêt Action Logement (pour des salariés d'entreprises du secteur privé), le prêt d'accession sociale (PAS), qui plafonne les taux et les frais, les formules d'accession sociale (PSLA, bail réel solidaire) et, selon les territoires, des aides locales [4] [5] [6] [7].

Un exemple

Une famille de 4 personnes, revenu fiscal de référence de 58 000 €, achète un appartement neuf de 300 000 € dans une grande ville en zone B1. Elle apporte 30 000 €.

Le PTZ couvre ici 40 % d'une opération prise en compte dans la limite de 283 500 €. Sans lui, la famille emprunterait ces 113 400 € au prix du marché : à titre d'illustration, à 3,30 % sur 25 ans, cela représenterait environ 53 000 € d'intérêts [2].

Exemple fictif et simplifié : hors frais de notaire, frais de dossier et garantie ; le taux de 3,30 % est une hypothèse pour la comparaison.

À retenir

1. Le PTZ est un prêt sans intérêts, pas une subvention : il se rembourse.
2. Il dépend de quatre conditions : première résidence, ressources, zone, type de logement.
3. Les aides se combinent parfois : PTZ, prêt Action Logement et aides locales.

Les pièges à éviter

• Croire que tout le monde y a droit : plafonds de ressources et de prix, logement éligible.
• Signer avant de vérifier l'éligibilité : le dossier se monte avant l'accord de prêt.
• Oublier les conditions d'occupation : la résidence principale doit être occupée dans l'année suivant l'achat.

Ce que vous pouvez faire maintenant : rassembler votre revenu fiscal de référence (avis d'impôt de l'avant-dernière année) et le prix du logement visé, puis demander à une banque conventionnée si vous êtes éligible.

Pour aller plus loin

• Version Approfondie : barèmes, tranches, calcul du PTZ, Action Logement, prêt d'accession sociale, PSLA et BRS.
• Fiches liées : Préparer son achat · Comprendre un crédit immobilier · Le PEL et le CEL

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Ai-je droit à un coup de pouce pour acheter ? » Et surtout : à quelles aides, selon quels barèmes, pour quel montant, et avec quelles limites.

En une phrase

Les aides à l'accession reposent sur trois leviers : qui achète (primo-accédant, ressources), où (zone A, B1, B2 ou C) et quoi (neuf, ancien avec travaux, logement social ou en accession encadrée) ; le PTZ en est l'aide principale, complétée par le prêt Action Logement, le prêt d'accession sociale (PAS), des formules d'accession encadrée (PSLA, BRS) et des aides locales [1] [2] [3].

Comment ça marche

3.1 Le prêt à taux zéro (PTZ)

Nature. Prêt sans intérêts, accordé par une banque conventionnée, en complément d'au moins un autre prêt. Un seul PTZ par opération [1].

Conditions.

• Primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années (des exceptions existent, par exemple après un sinistre ou pour certaines situations personnelles : la banque les examine au dossier) [1].
• Résidence principale à occuper dans l'année suivant l'achat ou l'achèvement des travaux [1].
• Logement éligible : neuf partout en France jusqu'au 31 décembre 2027 (depuis le 1er avril 2025) ; ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total, uniquement en zones B2 et C ; logement social vendu à son occupant ; logement en PSLA ou en BRS [1] [3].
• Ressources : le revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année (N-2) ne doit pas dépasser un plafond selon la zone et le nombre de personnes [1].

Plafonds de ressources (RFR N-2), en euros.

Plafonds de coût de l'opération (en euros). Le PTZ se calcule sur le coût du logement retenu dans la limite d'un plafond.

La tranche. On divise les ressources du foyer par un coefficient familial (1 personne : 1 ; 2 : 1,5 ; 3 : 1,8 ; 4 : 2,1 ; 5 et plus : 2,4). Le résultat place le foyer dans l'une des quatre tranches de revenus, qui varie selon la zone :

La quotité. Le PTZ représente une part du coût retenu, qui diminue avec la tranche :

Plafond lié aux autres prêts. Le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts (pour les tranches 2 à 4) ou ce montant augmenté de 25 % (tranche 1) [1].

Durée et différé. Le PTZ s'étale sur 25 ans au plus, avec un différé de remboursement possible pendant lequel on ne rembourse pas le capital. Les durées et les différés exacts dépendent de la tranche et du type de logement : les sources officielles consultées ne les présentent pas de façon cohérente ; demander le tableau à la banque conventionnée au moment du dossier [1] [2].

Calcul pas à pas :

1. Ressources du foyer ÷ coefficient familial.
2. Tranche, selon la zone.
3. Coût retenu = prix, dans la limite du plafond de coût (zone × foyer).
4. PTZ = coût retenu × quotité (type de logement, tranche), dans la limite des autres prêts.

3.2 Le prêt Action Logement

Pour les salariés du secteur privé non agricole d'une entreprise de 10 salariés ou plus, sous conditions de ressources [7].

• Montant : 30 000 € maximum, dans la limite de 40 % du coût de l'opération.
• Taux : 1 % maximum hors assurance ; durée : 25 ans au plus.
• Logements : neufs, logements HLM anciens de classe énergétique A à E, PSLA, BRS.
• Acheteur : primo-accédant, ou non-propriétaire de sa résidence principale depuis 10 ans.
• Délai : monter le dossier au moins 30 jours ouvrés avant le rendez-vous chez le notaire.

3.3 Le prêt d'accession sociale (PAS)

Prêt conventionné accordé par une banque, sous les mêmes plafonds de ressources que le PTZ [4].

• Durée : de 5 à 30 ans (jusqu'à 35 ans dans certains cas).
• Montant : jusqu'à 100 % du coût du logement, hors frais.
• Frais de dossier plafonnés à 500 €.
• Taux maximums (depuis le 1er décembre 2025) : fixe jusqu'à 12 ans 5,80 %, de 12 à 15 ans 6,00 %, de 15 à 20 ans 6,15 %, au-delà de 20 ans 6,25 % ; variable 5,80 %.
• Compatible avec le PTZ, le PEL et le prêt Action Logement ; non cumulable avec un prêt bancaire classique.

Le PAS n'est pas nécessairement moins cher qu'un prêt classique : il encadre le taux maximum et les frais. Il s'apprécie en le comparant à une offre classique (voir la fiche « Comprendre un crédit immobilier »).

3.4 L'accession sociale encadrée : PSLA et BRS

• PSLA (prêt social location-accession) : le ménage loue d'abord le logement neuf à un opérateur, puis peut l'acheter. Plafonds de ressources 2026 par exemple : 38 844 € pour une personne en zones A, Abis et B1, 33 771 € en B2 et C ; 90 863 € pour quatre personnes en zones A et Abis, 83 594 € en B1, 65 476 € en B2 et C [5].
• BRS (bail réel solidaire) : le ménage achète le bâti, l'organisme de foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain ; une redevance est versée ; bail de 18 à 99 ans, revente encadrée (prix, acheteurs éligibles), TVA à 5,5 % [6].

3.5 Le PEL et les aides locales

• Le plan d'épargne logement peut ouvrir droit à un prêt à taux fixe connu à l'avance : voir la fiche « PEL et CEL : l’épargne logement » pour les conditions et les taux en vigueur.
• Les collectivités locales (régions, départements, villes) proposent parfois des prêts, des subventions ou des dispositifs d'accession : l'ADIL de votre département les recense gratuitement [8].

Deux exemples

Exemple 1 — Un PTZ au maximum de sa quotité

Une famille de 4 personnes, RFR N-2 de 58 000 €, zone B1, achète un appartement neuf de 300 000 € (collectif). Apport : 30 000 €.

1. Plafond de ressources, zone B1, 4 personnes : 72 450 € → 58 000 € est sous le plafond.
2. Ressources ÷ coefficient : 58 000 ÷ 2,1 ≈ 27 619 € → tranche 3 (entre 26 000 € et 30 000 € en B1).
3. Coût retenu : prix 300 000 € plafonné à 283 500 €.
4. Quotité (collectif, tranche 3) : 40 % → PTZ = 283 500 × 40 % = 113 400 €.
5. Prêt principal : 300 000 − 113 400 − 30 000 = 156 600 €. Le PTZ (113 400 €) est inférieur aux autres prêts (156 600 €) : la limite est respectée.

À titre de comparaison, emprunter 113 400 € à 3,30 % sur 25 ans coûterait environ 555,62 € par mois et 53 285 € d'intérêts ; le PTZ évite ces intérêts. Le PTZ garde un coût en assurance et en garantie.

Cas favorable. Logement neuf, foyer nombreux, plafonds respectés : un PTZ important, qui allège le prêt de la banque.

Exemple 2 — Un PTZ plus modeste, voire absent

Un couple, RFR N-2 de 40 000 €, achète en zone C une maison ancienne à 120 000 € avec 50 000 € de travaux (soit 29 % du coût total de 170 000 € : au moins 25 %, donc éligible).

1. Plafond de ressources, zone C, 2 personnes : 42 750 € → sous le plafond.
2. Ressources ÷ coefficient : 40 000 ÷ 1,5 ≈ 26 667 € → tranche 4 en zone C (entre 24 000 € et 28 500 €).
3. Coût retenu : 170 000 € plafonné à 150 000 €.
4. Quotité (ancien avec travaux, tranche 4) : 20 % → PTZ = 30 000 €.

Comparaison : emprunter 30 000 € à 3,30 % sur 20 ans coûterait environ 170,92 € par mois et 11 021 € d'intérêts. L'avantage est réel mais plus modeste que dans l'exemple 1.

Cas défavorable. Si le même couple visait une maison ancienne sans travaux, ou une maison dans une zone où l'ancien avec travaux n'est pas éligible (zones A, Abis et B1), il n'aurait pas droit au PTZ. Et si ses ressources dépassaient 42 750 € en zone C, il en serait exclu, même de peu.

Ce que les deux exemples retiennent : le PTZ dépend d'un croisement (foyer, zone, type de logement) ; il se calcule avant de se promettre.

Exemples fictifs et simplifiés : barèmes en vigueur au 17/10/2026 ; hors frais, durées et différés ; le taux de 3,30 % est une hypothèse de comparaison.

Questions à poser avant de signer

• Mon revenu fiscal de référence N-2 est-il sous le plafond de la zone ?
• Dans quelle zone se situe le logement, et quel est le type éligible ?
• Le calendrier du dossier (délai Action Logement, offre de prêt) est-il compatible avec ma date de compromis ?
• Quelles durée et différé la banque propose-t-elle pour mon PTZ ?
• Quelles aides locales existent dans ma commune ou mon département (ADIL) ?

À retenir

1. Le PTZ est un prêt sans intérêts à rembourser, qui complète un prêt classique.
2. Quatre conditions : première résidence, ressources, zone, type de logement.
3. Le montant se calcule : coefficient familial, tranche, plafond de coût, quotité.
4. Action Logement et PAS : d'autres prêts aidés, aux conditions propres.
5. PSLA et BRS : des formules d'accession encadrée, à comprendre avant de s'engager.
6. Vérifier avant de signer : l'éligibilité se joue au dossier, pas après.

Les pièges à éviter

• Confondre PTZ et subvention : il se rembourse, il ne diminue pas le prix.
• Se fier à un barème ancien : les plafonds et les zones évoluent.
• Ne pas anticiper le délai : Action Logement demande un dossier 30 jours ouvrés avant le notaire.
• Oublier l'obligation d'habiter : résidence principale occupée dans l'année.
• Négliger le BRS : un bail long, un terrain qui n'est pas à vous, une revente encadrée.

Ce que vous pouvez faire maintenant : calculer votre tranche avec votre RFR N-2 et la zone visée, puis contacter une banque conventionnée et l'ADIL de votre département.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Préparer son achat · Comprendre un crédit immobilier · L'assurance emprunteur · Louer ou acheter sa résidence principale · Le PEL et le CEL

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.