L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Suis-je concerné par l'IFI ? »

En une phrase

Vous êtes concerné si la valeur de votre patrimoine immobilier, après déduction des dettes qui s'y rapportent et un abattement de 30 % sur votre résidence principale, dépasse 1 300 000 € au 1er janvier [1] [2] [3]. Les placements financiers (actions, fonds en euros, livrets) n'entrent pas dans le calcul, sauf leur part investie dans l'immobilier [2].

Comment ça marche

Ce qui compte : votre immobilier, net de dettes. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) porte sur les biens du foyer : couple marié, partenaires de PACS ou concubins, et enfants mineurs [1]. Il inclut :

• les logements, terrains et immeubles détenus en direct, en France comme à l'étranger ;
• la part immobilière des parts de SCPI, de SCI, d'OPCI, et des unités de compte immobilières d'une assurance vie [2] [7].

Trois corrections avant de comparer au seuil.

• La résidence principale n'est retenue qu'à 70 % de sa valeur [3].
• Les dettes liées à ces biens se déduisent : capital restant dû d'un prêt immobilier, travaux, taxe foncière [4] [8].
• Certains biens sont exonérés, comme les locaux utilisés pour votre activité professionnelle principale [5].

Un seuil, puis un barème. Si le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €, l'impôt se calcule par tranches, de 0,5 % à 1,5 %, à partir de 800 000 € [6]. Une réduction (la décote) adoucit l'entrée entre 1 300 000 € et 1 400 000 € [6].

La déclaration. Elle se fait avec votre déclaration de revenus, sur une annexe dédiée, et l'impôt est payé sur avis d'imposition [14].

Un exemple

Sophie et Marc possèdent leur résidence principale, estimée 1 200 000 €, et un appartement loué de 500 000 €, sur lequel ils doivent encore 150 000 €. Leurs autres économies sont placées en assurance vie (fonds en euros) et en actions.

Leurs placements financiers ne comptent pas. Le jour où le prêt sera remboursé, ils deviendront redevables, sans avoir changé de patrimoine.

Exemple fictif, pour un foyer résident fiscal français, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; valeurs au 1er janvier.

À retenir

1. L'IFI ne concerne que l'immobilier, direct ou détenu via des parts, net des dettes qui s'y rapportent.
2. Seuil : 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier, après 30 % d'abattement sur la résidence principale.
3. Au-delà, l'impôt va de 0,5 % à 1,5 %, calculé dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros.

Les pièges à éviter

• Sous-estimer la valeur de ses biens : c'est la valeur de marché au 1er janvier qui compte, pas le prix d'achat.
• Oublier les parts de SCPI ou les unités de compte immobilières de l'assurance vie.
• Croire que toute dette se déduit : seules les dettes liées aux biens taxables, et selon des règles précises, sont admises.

Ce que vous pouvez faire maintenant : listez vos biens immobiliers et vos parts de sociétés immobilières avec une estimation à jour, et notez le capital restant dû de chaque prêt au 1er janvier.

Pour aller plus loin

• Découvrir la version Approfondie : biens taxables et exonérés, démembrement, dettes déductibles, barème complet, plafonnement, réduction pour dons.
• Fiches liées : Usufruit et nue-propriété · Location nue : la fiscalité des revenus fonciers · Les SCPI

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Les unités de compte présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Informations à jour au 19/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Suis-je concerné par l'IFI ? » Et plus précisément : quels biens et quelles dettes déclarer, comment se calcule l'impôt, et qu'est-ce qui peut le réduire légalement ?

Ce niveau vous permet de décider en plus : comment évaluer et documenter vos biens, quelles dettes faire valoir, et quelles questions poser avant un achat, un emprunt ou un démembrement.

En une phrase

L'IFI est dû par les foyers dont les biens et droits immobiliers, détenus directement ou par l'intermédiaire de sociétés à proportion de leur part immobilière, ont au 1er janvier une valeur nette taxable supérieure à 1 300 000 € [1] [2] ; il se calcule au barème progressif de 0,5 % à 1,5 % dès 800 000 €, avec une décote jusqu'à 1 400 000 € [6], après un abattement de 30 % sur la résidence principale [3] et déduction des dettes afférentes aux actifs taxables [4], et il est plafonné avec l'impôt sur le revenu à 75 % des revenus [9].

Comment ça marche

3.1 Le foyer et la date

• Le foyer IFI : les époux (sauf séparation), les partenaires de PACS et les concubins notoires, avec les biens des enfants mineurs dont ils ont l'administration [1].
• La date : la situation et la valeur des biens s'apprécient au 1er janvier de l'année [1]. Une vente signée le 2 janvier compte encore.
• La résidence fiscale : un résident français déclare ses biens immobiliers en France et à l'étranger ; un non-résident, seulement ses biens situés en France [1]. Après une installation en France, seuls les biens français sont imposés pendant cinq ans [1].

3.2 Les biens taxables

• Immobilier détenu en direct : résidence principale, résidence secondaire, logements loués, terrains, immeubles en construction [2].
• Parts de sociétés et de fonds : SCI, SCPI, OPCI, à hauteur de la fraction immobilière de leur valeur [2]. Les parts de fonds à moins de 20 % immobiliers, détenues à moins de 10 %, ne sont pas retenues [10].
• Assurance vie et contrats de capitalisation : la valeur de rachat des unités de compte immobilières (SCPI, OPCI, SCI) est imposable pour sa part immobilière ; le fonds en euros n'est pas imposable [7].
• Ne comptent pas : actions, obligations, fonds en euros, livrets, liquidités, œuvres d'art, véhicules.

3.3 L'évaluation

• Valeur vénale réelle au 1er janvier, c'est-à-dire le prix qu'on obtiendrait d'une vente dans des conditions normales [3]. Gardez vos justificatifs (estimations, ventes comparables, outil de l'administration « Patrim »).
• Résidence principale : abattement de 30 %, pour un seul logement par foyer, occupé par son propriétaire à titre de résidence principale [3].
• Logement loué : sa valeur tient compte de l'occupation ; un bien occupé vaut souvent moins qu'un bien libre.

3.4 Le démembrement

• En règle générale, l'usufruitier déclare le bien pour sa pleine valeur ; le nu-propriétaire ne déclare rien [8] [11].
• Exceptions : usufruit légal du conjoint survivant, usufruit issu d'une donation entre époux, vente d'un bien avec réserve d'usufruit à certaines personnes ; la valeur est alors répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'âge de l'usufruitier [8] [11] (voir fiche « Usufruit et nue-propriété (le démembrement) »).

3.5 Les exonérations

• Biens professionnels : immeubles affectés à votre activité principale (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale), y compris par une société de personnes où vous exercez [5].
• Location meublée professionnelle : exonérée si les recettes dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus d'activité du foyer, sous conditions [5].
• Bois et forêts, parts de groupements forestiers : exonérés aux trois quarts, sous engagement de gestion [12]. Selon l'administration, cette exonération ne vaut pas pour les parts de groupements forestiers d'investissement (GFI) ni de sociétés d'épargne forestière, qui sont taxées selon les règles normales [15].
• Biens ruraux loués par bail à long terme : exonérés totalement ou partiellement, selon le preneur et la valeur [12].

3.6 Les dettes déductibles

Sont déductibles les dettes existant au 1er janvier, supportées par le foyer et afférentes aux biens taxables [4] :

• prêts d'acquisition d'un bien ou de parts taxables ;
• dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction ;
• impôts liés à la propriété (taxe foncière de l'année, par exemple).

Les limites [4] :

• Prêts in fine (capital remboursé à l'échéance) : déductibles seulement pour un montant amorti fictivement, comme si le capital était remboursé chaque année ;
• Prêts familiaux : non déductibles s'ils sont accordés par un membre du foyer ; s'ils viennent d'un ascendant, d'un descendant, d'un frère ou d'une sœur, seulement si leurs conditions sont normales et respectées ;
• Patrimoines de plus de 5 millions d'euros : la part des dettes au-delà de 60 % de la valeur des biens n'est déductible qu'à moitié ;
• Non déductibles : l'impôt sur le revenu dû sur les revenus des biens et les impôts dus par l'occupant [8] ; l'IFI lui-même ne figure pas parmi les dettes déductibles [4].

3.7 Le calcul

• Décote : entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, l'impôt est diminué de 17 500 € − 1,25 % du patrimoine net taxable [6].
• Plafonnement : l'IFI et les impôts dus au titre des revenus de l'année précédente (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux…) ne peuvent pas dépasser 75 % des revenus mondiaux de cette année ; l'excédent vient en réduction de l'IFI [9].
• Dons : 75 % des dons à certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, établissements de recherche, entreprises d'insertion…) s'imputent sur l'IFI, dans la limite de 50 000 € de réduction [13].

3.8 La déclaration et le paiement

• La valeur brute et la valeur nette taxable figurent sur la déclaration de revenus de printemps, avec une annexe IFI détaillant les biens et les dettes [14] [8].
• L'impôt est payé sur avis d'imposition.
• En dessous du seuil, aucune déclaration IFI n'est à déposer.

3.9 Avant le 1er janvier : questions et documents

• Quelle est la valeur de marché de chacun de mes biens, justificatifs à l'appui ?
• Quel est le capital restant dû de chaque prêt au 1er janvier, et ces prêts sont-ils déductibles (in fine, prêt familial) ?
• Quelle part immobilière représentent mes parts de SCPI, d'OPCI ou mes unités de compte ?
• Un bien est-il démembré, et dans quel cas ?
• Un bien est-il professionnel ?

Documents à réunir : actes de propriété, estimations récentes, tableaux d'amortissement des prêts, attestations de valeur des sociétés et des fonds au 1er janvier, relevés de contrats d'assurance vie, avis de taxe foncière.

Trois exemples

Hypothèses communes : foyers résidents fiscaux français ; valeurs au 1er janvier 2026 ; montants arrondis à l'euro.

Exemple 1 — Un patrimoine diversifié

Claire et Antoine : résidence principale de 1 500 000 €, appartement loué de 900 000 € (capital restant dû : 250 000 €), parts de SCPI de 200 000 € dont la fraction immobilière communiquée par la société de gestion est de 85 %, 600 000 € en actions et fonds en euros.

IFI : 0,50 % × 500 000 € + 0,70 % × 570 000 € = 6 490 €.

Exemple 2 — Le prêt in fine

Même foyer, mais l'appartement a été financé il y a quatre ans par un prêt in fine de 400 000 € sur 10 ans. La dette déductible n'est pas de 400 000 € mais de 400 000 € − 400 000 € × 4/10 = 240 000 € [4]. Le montant déductible baisse chaque année, même si le capital reste dû en totalité jusqu'à l'échéance.

Exemple 3 — Le plafonnement

Jeanne, veuve, détient une maison familiale et des terrains peu productifs : patrimoine net taxable de 3 000 000 €, IFI au barème de 15 690 €. Ses revenus de l'année précédente sont de 20 000 €, et ses impôts sur ces revenus de 1 000 €.

• Plafond : 75 % × 20 000 € = 15 000 €.
• IFI + impôts sur les revenus : 15 690 € + 1 000 € = 16 690 €.
• Réduction : 16 690 € − 15 000 € = 1 690 € ; IFI dû : 14 000 € [9].

Le plafonnement protège un patrimoine peu productif, mais il suppose de déclarer tous les revenus mondiaux, y compris ceux qui sont exonérés d'impôt [9].

Exemples fictifs, selon les règles en vigueur au 17/10/2026.

À retenir

1. L'IFI touche les foyers dont l'immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, résidence principale retenue à 70 %.
2. Les parts de sociétés et unités de compte immobilières comptent à proportion de leur part immobilière ; les placements financiers non.
3. Les dettes se déduisent sous conditions ; le plafonnement à 75 % des revenus et la réduction pour dons peuvent limiter l'impôt.

Les pièges à éviter

• Évaluer au prix d'achat ou sans justificatif : c'est la valeur de marché au 1er janvier.
• Détenir sa résidence principale via une SCI sans mesurer l'effet sur l'abattement de 30 %.
• Déduire un prêt in fine pour son montant total, ou un prêt familial sans conditions normales.
• Oublier les concubins : leur patrimoine est additionné, comme celui des époux et des partenaires de PACS.
• Démembrer en pensant réduire l'IFI : en règle générale, l'usufruitier reste imposé sur la pleine valeur.

Ce que vous pouvez faire maintenant : demandez à vos sociétés de gestion (SCPI, OPCI) et à votre assureur la valeur au 1er janvier et la fraction immobilière de vos parts et unités de compte.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Usufruit et nue-propriété · Location nue : la fiscalité des revenus fonciers · La plus-value immobilière · La fiscalité des placements · Les OPCI · Les droits de succession · Faire son bilan patrimonial · Les SCPI

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Les unités de compte présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Informations à jour au 19/10/2026.