Usufruit et nue-propriété (le démembrement)

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Qu'est-ce que l'usufruit ? »

En une phrase

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en toucher les revenus, tandis qu'une autre personne, le nu-propriétaire, en détient la propriété « nue » et la récupère entière à la fin de l'usufruit, le plus souvent au décès de l'usufruitier [1] ; ce découpage sert surtout à transmettre un bien de son vivant ou au décès, avec des droits calculés sur une partie seulement de sa valeur, selon l'âge de l'usufruitier [2].

Comment ça marche

Un bien, deux droits. Être pleinement propriétaire, c'est pouvoir utiliser un bien, en percevoir les revenus et en disposer (le vendre, le donner). Le démembrement sépare ces pouvoirs entre deux personnes [1] :

• l'usufruitier habite le logement ou le loue et encaisse les loyers ;
• le nu-propriétaire est propriétaire, mais sans en avoir l'usage ; il ne peut ni l'habiter ni le louer pendant l'usufruit.

Quand cela arrive-t-il ?

• Au décès, par la loi : un époux peut recevoir l'usufruit de la succession, les enfants la nue-propriété (voir fiche « Protéger son conjoint ou partenaire »).
• Par une donation : des parents donnent la nue-propriété de leur maison à leurs enfants et en gardent l'usufruit.
• Par une clause d'assurance vie dite « démembrée » (voir fiche « Bien rédiger sa clause bénéficiaire »).

Combien vaut chaque droit ? Pour les impôts, un barème légal fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, plus l'usufruit vaut peu et la nue-propriété beaucoup [2]. À 66 ans, l'usufruit vaut 40 % du bien et la nue-propriété 60 %.

À la fin de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de nouveaux droits [3], à condition que le démembrement ait été mis en place régulièrement (voir l'Approfondie).

Un exemple

Hélène, 66 ans, veuve, deux enfants, possède une maison de 400 000 €. Elle donne à ses enfants la nue-propriété et en garde l'usufruit : elle continue d'y vivre.

• La nue-propriété est évaluée à 60 % de 400 000 €, soit 240 000 €, donc 120 000 € par enfant [2].
• Chaque enfant dispose d'un abattement de 100 000 € [4] : il est taxé sur 20 000 €, soit environ 2 194 € de droits [4].
• Au décès d'Hélène, ils deviendront pleins propriétaires sans droits supplémentaires sur cette maison [3].

Exemple fictif, sans donation antérieure, frais de notaire non compris. Hélène ne pourra plus vendre la maison seule : il lui faudra l'accord de ses enfants.

À retenir

1. L'usufruitier utilise le bien et en perçoit les revenus ; le nu-propriétaire en est propriétaire et le récupère en entier à la fin de l'usufruit.
2. La valeur fiscale de chaque droit dépend de l'âge de l'usufruitier, selon un barème légal.
3. Le démembrement permet de transmettre en gardant l'usage du bien, mais il lie usufruitier et nu-propriétaire : aucun ne peut vendre seul le bien entier.

Les pièges à éviter

• Donner la nue-propriété sans penser à l'avenir : en cas de besoin d'argent ou d'entrée en maison de retraite, vendre exige l'accord des enfants.
• Confondre usufruit et droit d'habiter : l'usufruitier peut aussi louer le bien et en encaisser les loyers.
• Oublier les charges : l'usufruitier paie l'entretien, le nu-propriétaire les grosses réparations ; mieux vaut l'organiser par écrit [5].

Ce que vous pouvez faire maintenant : si vous détenez déjà un bien en démembrement (par exemple après une succession), retrouvez l'acte du notaire et vérifiez qui est usufruitier, qui est nu-propriétaire et ce qui est prévu pour les travaux.

Pour aller plus loin

• Découvrir la version Approfondie : qui paie quoi, le barème complet, le quasi-usufruit sur une somme d'argent, la clause bénéficiaire démembrée, la vente d'un bien démembré.
• Fiches liées : Les droits de succession · La donation-partage · Bien rédiger sa clause bénéficiaire

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Qu'est-ce que l'usufruit ? » Et, une fois le principe compris : qui décide quoi sur un bien démembré, combien vaut chaque droit, et quand le démembrement est-il un bon outil de transmission ?

Ce niveau vous permet de décider en plus : faut-il donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété, comment organiser les charges et une éventuelle vente, et comment lire une clause bénéficiaire démembrée.

En une phrase

Le démembrement répartit la propriété entre un usufruitier, qui jouit du bien comme un propriétaire à charge d'en conserver la substance [1], et un nu-propriétaire, qui recouvre la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit sans nouvel impôt [3] ; fiscalement, chaque droit est évalué selon un barème lié à l'âge de l'usufruitier ou à la durée de l'usufruit [2], ce qui réduit l'assiette des droits de donation ou de succession, à condition de respecter les règles qui encadrent la présomption fiscale de l'article 751 [8].

Comment ça marche

3.1 Ce que chacun détient

3.2 Comment naît un démembrement

• Par la loi, au décès : le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession lorsque tous les enfants sont communs aux deux époux (voir fiche « Protéger son conjoint ou partenaire »).
• Par une donation entre époux (donation au dernier vivant), qui peut porter sur l'usufruit.
• Par une donation avec réserve d'usufruit : le donateur transmet la nue-propriété et garde l'usufruit, souvent dans une donation-partage (voir fiche « La donation-partage »).
• Par une clause bénéficiaire démembrée en assurance vie (3.6).
• Par un achat démembré : deux personnes achètent l'une l'usufruit, l'autre la nue-propriété, par exemple dans certains investissements en nue-propriété temporaire. Ces montages relèvent d'une analyse spécifique, hors du champ de cette fiche.

3.3 La valeur fiscale de chaque droit

L'usufruit viager (qui dure toute la vie de l'usufruitier) est évalué selon son âge au jour de la transmission [2] :

Âge en années révolues ; les droits sont calculés sur la valeur du droit transmis.

L'usufruit à durée fixe (temporaire) vaut 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans égard à l'âge de l'usufruitier [2] : 23 % pour dix ans, 46 % pour vingt ans.

Ce barème sert au calcul des impôts (droits de donation et de succession, taxe de publicité foncière). Entre les parties, par exemple en cas de vente, la valeur économique de chaque droit peut être différente (3.7).

3.4 Qui paie quels impôts pendant le démembrement

• Revenus : l'usufruitier perçoit les loyers ou les dividendes et les déclare.
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : l'usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété. La valeur n'est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème que dans des cas limités, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant [9].
• Droits de donation ou de succession : ils sont dus par le nu-propriétaire sur la valeur de la nue-propriété au moment où il la reçoit, puis plus rien à la réunion (3.5).

3.5 La fin de l'usufruit

Au décès de l'usufruitier (ou au terme prévu, pour un usufruit temporaire), l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Cette réunion ne donne lieu à aucun impôt [3].

La condition : un démembrement régulier. Pour éviter les montages de dernière minute, la loi présume qu'un bien dont le défunt avait l'usufruit et un héritier la nue-propriété fait partie de la succession, sauf notamment [8] :

• une donation régulière de la nue-propriété consentie plus de trois mois avant le décès ;
• un démembrement à titre gratuit constaté par acte authentique, plus de trois mois avant le décès, avec une nue-propriété évaluée selon le barème légal.

Le rappel fiscal des donations. Si le donateur décède moins de quinze ans après la donation de la nue-propriété, l'abattement déjà utilisé n'est pas reconstitué pour la succession [4] [10]. Le bien ne supporte pas de nouveaux droits, mais le reste de la succession peut être davantage taxé.

3.6 Le quasi-usufruit et la clause bénéficiaire démembrée

Le quasi-usufruit. Lorsque l'usufruit porte sur une somme d'argent, l'usufruitier peut la dépenser, à charge de restituer à la fin de l'usufruit la même somme (ou sa valeur) [7]. Les nus-propriétaires détiennent alors une créance de restitution sur la succession de l'usufruitier.

La clause bénéficiaire démembrée. Une assurance vie peut désigner un bénéficiaire en usufruit (souvent le conjoint) et d'autres en nue-propriété (les enfants). Fiscalement, pour les sommes versées avant 70 ans [11] :

• chaque bénéficiaire est taxé sur sa part, déterminée selon le barème de l'usufruit [12] ;
• l'abattement de 152 500 € est réparti entre l'usufruitier et chaque nu-propriétaire dans les mêmes proportions : il y a autant d'abattements que de couples « usufruitier / nu-propriétaire » [12] ;
• l'usufruitier ne peut bénéficier au total que d'un abattement de 152 500 €, tous contrats confondus sur la tête du même assuré [12] ;
• lorsque l'usufruitier est exonéré (époux ou partenaire de PACS), la fraction d'abattement qui lui revient est perdue : elle ne profite pas aux nus-propriétaires [12].

Au second décès, la créance de restitution des enfants est déduite de la succession du conjoint (exemple chiffré dans la fiche « Bien rédiger sa clause bénéficiaire »).

3.7 Vendre un bien démembré

• Vente du bien entier : elle exige l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de leurs droits, sauf s'ils conviennent de reporter l'usufruit sur le prix [13].
• Vente sans l'usufruitier : le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété, mais l'usufruitier conserve son droit sur le bien [13].
• Usufruit du conjoint : un héritier nu-propriétaire ou le conjoint lui-même peut demander de convertir l'usufruit en rente viagère [14].

3.8 Les questions à poser avant de démembrer

• Quel est l'objectif : garder l'usage, réduire les droits, protéger un conjoint ?
• L'usufruitier aura-t-il besoin de vendre ou de récupérer du capital ? Que se passe-t-il en cas de dépendance ?
• Qui paie quoi (entretien, grosses réparations, taxe foncière, assurance) ? Faut-il une convention écrite ?
• Pour une somme d'argent : quasi-usufruit ou non ? Comment la créance de restitution sera-t-elle prouvée et garantie ?
• Quels sont les donations antérieures et le délai de quinze ans ?

Documents à réunir : titre de propriété ou relevés du contrat, actes de donation antérieurs, livret de famille, et, pour une assurance vie, la clause bénéficiaire en vigueur.

Deux exemples

Exemple 1 — Donner la nue-propriété de sa maison : deux suites possibles

Reprise de la Découverte : Hélène, 66 ans, donne à ses deux enfants la nue-propriété de sa maison de 400 000 € par acte notarié, en en gardant l'usufruit.

Suite favorable. Hélène vit plus de quinze ans après la donation. À son décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits [3], et leurs abattements de 100 000 € sont reconstitués pour le reste de la succession [10].

Suite défavorable. Hélène doit entrer en maison de retraite huit ans plus tard et souhaite vendre pour financer son hébergement. Elle ne peut pas vendre seule : il faut l'accord des deux enfants, et le prix se partage selon la valeur de chaque droit [13], ce qui peut ne pas suffire à ses besoins. À son décès, moins de quinze ans après la donation, les abattements déjà utilisés ne sont pas reconstitués pour le reste de sa succession [10].

Exemple fictif : aucune autre donation, frais de notaire et taxe de publicité foncière non compris, valeur du bien supposée constante.

Exemple 2 — Une clause bénéficiaire démembrée au premier décès

Marie décède. Son assurance vie de 500 000 €, alimentée avant ses 70 ans, désigne son mari Bernard, 73 ans, en usufruit et leurs deux enfants en nue-propriété.

• À 73 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 % [2] : Bernard reçoit l'usufruit de 150 000 €, chaque enfant la nue-propriété de 175 000 €.
• Chaque couple « Bernard / un enfant » dispose d'un abattement de 152 500 €, réparti à 30 % / 70 % : 106 750 € pour chaque enfant [12].
• Chaque enfant est taxé sur 175 000 − 106 750 = 68 250 €, soit 13 650 € à 20 % [11].
• Bernard est exonéré [15] ; la part d'abattement qui lui revient (2 × 45 750 €) est perdue et ne profite pas aux enfants [12].

À titre de comparaison, une clause désignant directement les deux enfants pour moitié leur aurait coûté 19 500 € chacun (250 000 − 152 500 = 97 500 € à 20 %), mais n'aurait rien laissé à Bernard. La clause « mon conjoint, à défaut mes enfants » n'aurait rien coûté au premier décès, mais tout le capital non dépensé aurait été taxé dans la succession de Bernard. Au second décès, la créance de restitution de 500 000 € des enfants vient en déduction de la succession de Bernard (fiche « Bien rédiger sa clause bénéficiaire »).

Exemple fictif et simplifié : un seul contrat, versements avant 70 ans, prélèvements sociaux non détaillés.

À retenir

1. L'usufruitier jouit du bien et en perçoit les revenus ; le nu-propriétaire en recouvre la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, sans nouvel impôt, si le démembrement a été mis en place régulièrement.
2. La valeur fiscale des droits suit un barème légal (âge de l'usufruitier, ou 23 % par période de dix ans pour un usufruit temporaire) ; entre les parties, la valeur économique peut différer.
3. Le démembrement est un outil puissant de transmission (donation avec réserve d'usufruit, clause démembrée), mais il lie les parties : vente, travaux et besoins futurs se prévoient dès le départ.

Les pièges à éviter

• Démembrer trop tard : à moins de trois mois du décès, ou sans acte en bonne forme, le bien peut être réintégré dans la succession [8].
• Ignorer le rappel de quinze ans : la donation de la nue-propriété consomme l'abattement pour quinze ans [10].
• Oublier l'IFI : en principe, l'usufruitier déclare le bien pour sa pleine valeur [9].
• Laisser un quasi-usufruit sans trace écrite : sans preuve de la créance de restitution, sa déduction au second décès peut être discutée.
• Penser que la part d'abattement d'un conjoint exonéré profite aux enfants dans une clause démembrée : elle est perdue [12].
• Négliger la vente future : un usufruitier âgé peut avoir besoin de liquidités ; sans accord des nus-propriétaires, le bien est bloqué.

Ce que vous pouvez faire maintenant : relevez l'âge de l'usufruitier et la valeur du bien, et calculez la part de chacun avec le barème du 3.3 ; si une assurance vie comporte une clause démembrée, demandez à l'assureur la rédaction exacte et l'existence d'une convention de quasi-usufruit.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Les droits de succession · Donner de son vivant · La donation-partage · Bien rédiger sa clause bénéficiaire · Protéger son conjoint ou partenaire · Famille recomposée · Les contrats de mariage

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.