Préparer son achat : budget, apport, frais de notaire

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Combien puis-je emprunter et que faut-il prévoir ? »

En une phrase

Le prix du logement n'est qu'une partie du coût du projet : il faut y ajouter les frais d'acquisition (les « frais de notaire ») et les frais du prêt ; on retire ensuite l'apport pour connaître le prêt nécessaire, dont les remboursements ne doivent pas dépasser, sauf exception, 35 % de vos revenus [1] [2].

Comment ça marche

D'un côté le coût du projet, de l'autre son financement.

L'apport réduit le prêt ; il ne s'ajoute pas au coût. Viendront ensuite, pendant toute la durée du crédit, les intérêts et l'assurance emprunteur, puis les dépenses de propriétaire (taxe foncière, charges de copropriété, entretien).

Ce que regarde la banque. Une décision du Haut Conseil de stabilité financière, contraignante pour les banques depuis 2022, limite les remboursements à 35 % de vos revenus (assurance comprise) et la durée à 25 ans ; chaque banque peut y déroger pour une part limitée de ses dossiers [1] [2].

Un exemple

Inès et Paul veulent acheter un appartement ancien à 250 000 €. Ils gagnent ensemble 4 200 € net par mois.

Côté remboursements : 35 % de 4 200 € = 1 470 € par mois au maximum, assurance comprise, tous crédits confondus. La mensualité réelle dépendra du taux et de la durée : ils demandent une simulation à plusieurs banques. Ils vérifient aussi ce qu'il leur restera pour vivre chaque mois, une fois la mensualité, la taxe foncière et les charges payées.

Exemple fictif et simplifié : frais de dossier, assurance, débours du notaire et travaux non chiffrés ; frais calculés avec le taux maximal de la taxe départementale (voir la version Approfondie).

À retenir

1. Le budget, c'est le prix plus les frais : prévoir plusieurs milliers d'euros au-delà du prix.
2. « Frais de notaire » : surtout des impôts et taxes, pas seulement la rémunération du notaire.
3. 35 % de revenus, 25 ans : des règles imposées aux banques, avec une marge de dérogation limitée.

Les pièges à éviter

• Oublier les frais et découvrir tard que l'apport ne suffit pas.
• Vider toute son épargne dans l'apport : gardez de quoi faire face aux imprévus (voir fiche « L'épargne de précaution »).
• Ne regarder que le taux d'intérêt : comparez le TAEG, qui inclut frais et assurance, et le coût total du crédit en euros, indiqué dans l'offre [5].

Ce que vous pouvez faire maintenant : faire votre propre tableau en deux colonnes : coût du projet (prix, frais, travaux) d'un côté, financement (apport, prêt) de l'autre.

Pour aller plus loin

• Version Approfondie : composition des frais, barème du notaire, apport, calcul du taux d'effort.
• Fiches liées : PEL et CEL : l'épargne logement · Faire un budget et épargner chaque mois

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Combien puis-je emprunter et que faut-il prévoir ? » Et surtout : de quoi se compose le budget d'un achat, que contiennent les « frais de notaire », quel apport prévoir et comment la banque évalue-t-elle votre capacité d'emprunt.

En une phrase

Un budget d'achat se prépare en quatre temps : additionner tous les coûts, dimensionner l'apport, mesurer sa capacité de remboursement (35 % des revenus, 25 ans en principe), puis comparer les offres sur leur coût total [1] [2] [5].

Comment ça marche

3.1 Le budget total : sept postes

Le service-public.gouv.fr invite à calculer d'abord le coût total du projet : prix du bien, frais de notaire, de garantie, de dossier et d'assurance [2].

Trois moments de dépense à distinguer

Le financement vient ensuite : l'apport, puis le prêt pour le reste. L'apport réduit le montant emprunté ; il ne fait pas partie du coût.

Tous les montants de frais d'une fiche comme celle-ci sont des estimations : seul le décompte du notaire et l'offre de prêt donnent les montants réels.

3.2 Les « frais de notaire » en détail

Les frais d'acquisition regroupent des éléments de nature différente [3] [4] :

• Les droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière : un impôt, perçu par le notaire pour le compte du département, de la commune et de l'État.
• La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 € [4].
• La rémunération du notaire : les émoluments (tarif réglementé, identique quel que soit le notaire) et éventuellement des honoraires libres.
• Les débours : sommes avancées par le notaire (par exemple, pour obtenir des documents).
• La TVA de 20 % sur la rémunération du notaire et les débours [3].

Les taux selon le type de bien

Le taux départemental dépend de votre département. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent le porter à 5 % (contre 4,5 % auparavant) pour les actes passés jusqu'au 31 mars 2028 ; selon le ministère de l'Économie, cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants [4].

Le barème des émoluments du notaire, en vigueur depuis le 1er janvier 2021 [4] [8] :

À ce barème s'ajoute la TVA de 20 %. Le notaire peut consentir une remise sur la part du prix égale ou supérieure à 100 000 €, au maximum 20 % dans le droit commun [8]. Pour un appartement de 200 000 €, les émoluments s'élèvent à 1 995,25 € hors taxes [8].

Ce qu'il faut en retenir. Les frais « ne peuvent pas s'évaluer par un simple pourcentage sur le prix de vente », et la part reversée à l'État peut atteindre 4/5 de la somme payée [3]. Un repère souvent cité : de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf [7]. Pour une estimation précise, utilisez le simulateur de l'ANIL cité par le ministère de l'Économie [4].

3.3 L'apport

L'apport est la part de financement dont vous disposez sans emprunter auprès de l'établissement de crédit. Il peut combiner liquidités et épargne mobilisée, par exemple un livret ou un plan d'épargne logement [6].

• Pas de règle officielle sur son montant. Un minimum est généralement exigé, et plus il est élevé, plus les conditions du crédit peuvent être favorables (emprunt plus faible, durée plus courte ou mensualité moins élevée) [6].
• Les frais de notaire doivent généralement être financés par l'apport ou par des prêts aidés, plutôt que par un prêt bancaire ordinaire, selon La finance pour tous [6].
• Sans apport, certains établissements accordent un crédit, mais le taux peut être plus élevé « de 0,40 à 0,60 % » [6].
• Ne pas tout y mettre. Il est recommandé de ne pas investir toutes ses disponibilités dans l'apport, pour faire face aux dépenses imprévues (chauffage, travaux, impôts) [6] : voir fiche « L'épargne de précaution ».
• Épargne déjà constituée : le PEL peut en faire partie (voir fiche « PEL et CEL : l'épargne logement »). L'achat de la résidence principale permet aussi de débloquer par anticipation certaines épargnes salariales (PEE, PERCO, PER collectif) [6].

3.4 La capacité d'emprunt : les règles imposées aux banques

Les banques appliquent une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022 : ce n'est plus une simple recommandation [1] :

• Taux d'effort maximal : 35 % : le ratio des charges d'emprunt sur le revenu ne doit pas excéder 35 %, assurance comprise [1] [5].
• Durée maximale : 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement lorsque l'entrée dans le bien est décalée par rapport au crédit [1].
• Marge de flexibilité : chaque banque peut déroger à ces critères pour 20 % au plus de sa production trimestrielle de crédits, dont au moins 70 % pour des résidences principales et au moins 30 % pour des primo-accédants [1].

Le service-public.gouv.fr rappelle par ailleurs qu'« il est d'usage de ne pas dépasser 33 % de vos revenus » en mensualités [2]. Ces règles sont des plafonds, pas des objectifs : la bonne mensualité est celle que votre budget supporte réellement.

Le reste à vivre. Les banques regardent aussi ce qui reste chaque mois une fois les charges d'emprunt payées, surtout pour les revenus modestes ou les familles nombreuses. Pour votre propre calcul, retirez aussi les futures dépenses de propriétaire (taxe foncière, charges, entretien) : voir fiche « Faire un budget et épargner chaque mois ».

3.5 Les frais du prêt et la comparaison des offres

• La garantie : la banque peut l'exiger [5]. Trois formes principales [9] :
  • l'hypothèque : environ 2 % du montant du prêt, frais de notaire et taxes compris ; une mainlevée (frais propres) est nécessaire en cas de revente avant la fin du prêt ;
  • le privilège de prêteur de deniers : variante de l'hypothèque, un peu moins coûteuse, limitée aux biens déjà construits ;
  • la caution (société spécialisée) : « la garantie la moins chère », en partie restituée (de l'ordre de 75 %) après le remboursement complet du prêt.
• Le TAEG (taux annuel effectif global) est un taux de comparaison : il exprime en pourcentage annuel l'ensemble des coûts du crédit (intérêts, frais de dossier, garantie, assurance exigée) et figure obligatoirement dans l'offre [5]. Comparez les TAEG, pas seulement les taux d'intérêt [2].
• Le coût total du crédit est un montant en euros : la somme de tout ce que vous paierez en plus du capital emprunté. Il figure aussi dans l'offre. À TAEG égal, une durée plus longue donne un coût total plus élevé.
• L'offre de prêt : elle vous est envoyée gratuitement, avec la fiche d'information standardisée européenne. Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires, incompressible, à compter du lendemain de la réception ; aucun versement ne peut avoir lieu avant [2]. Une fois le contrat signé, vous ne disposez pas de délai de rétractation [5].

Deux exemples

Exemple 1 — Du prix au prêt nécessaire

Inès et Paul, couple, achètent un appartement ancien à 250 000 €, dans un département qui applique le taux départemental maximal de 5 %. Revenus : 4 200 € net par mois, sans autre crédit.

Étape 1 — Frais d'acquisition

Soit environ 7,6 % du prix, ce qui est cohérent avec le repère « 7 à 8 % » de l'ancien. Les débours ne sont pas chiffrés ici.

Étape 2 — Garantie et apport

Étape 3 — Capacité de remboursement

Ce que montre l'exemple : l'apport de 35 000 € sert d'abord à couvrir les frais ; le prêt est de l'ordre de 238 700 €. La mensualité réelle dépend du taux et de la durée, qui varient d'une offre à l'autre : ils comparent les TAEG de plusieurs banques.

Exemple fictif et simplifié : il ne tient compte ni des débours, ni des frais de dossier, ni de l'assurance emprunteur, ni des travaux ; aucun taux d'intérêt n'est supposé.

Exemple 2 — Un crédit en cours réduit la capacité

Léo, 29 ans, primo-accédant, gagne 2 600 € net par mois et rembourse déjà un crédit auto de 200 € par mois.

Il lui reste donc 1 690 € par mois (2 600 € – 910 €) pour vivre. Il décide de prévoir plus de marge que le plafond : il vise 800 € de charges d'emprunt au total (crédit auto compris), soit 600 € pour le nouveau prêt, pour garder de quoi épargner chaque mois.

Ce qu'il retient : le plafond de 35 % est un maximum de banque, et les crédits en cours s'y ajoutent. Sa propre limite est souvent plus basse.

Exemple fictif et simplifié.

À retenir

1. Additionner tous les coûts : prix, frais d'acquisition, garantie, dossier, assurance, travaux.
2. Les « frais de notaire » sont surtout des impôts : jusqu'à 4/5 sont reversés à l'État et aux collectivités ; le taux dépend du département et du type de bien.
3. L'apport couvre d'abord les frais ; ne pas y mettre toute l'épargne.
4. 35 % de revenus, 25 ans : règles contraignantes pour les banques, avec une marge de dérogation de 20 % de leur production.
5. Comparer les TAEG et le coût total en euros, et laisser les 10 jours de réflexion.
6. Le reste à vivre et les dépenses de propriétaire comptent autant que la mensualité.

Les pièges à éviter

• Chiffrer le projet sur le seul prix : les frais représentent plusieurs milliers d'euros.
• Appliquer un « pourcentage unique » de frais de notaire : il varie avec le type de bien et le département.
• Compter sur la flexibilité des banques : elle est limitée à 20 % de leur production et ne s'accorde pas à tous.
• Oublier les crédits en cours dans le calcul du taux d'effort.
• Engager toute son épargne et se retrouver sans réserve après l'achat.
• Choisir l'offre au seul taux d'intérêt, sans regarder le TAEG ni le coût total en euros.
• Oublier les dépenses de propriétaire (taxe foncière, charges, entretien) dans le budget mensuel.

Ce que vous pouvez faire maintenant : demander à deux ou trois banques une simulation avec TAEG et coût total du crédit en euros, et calculer votre reste à vivre avec chaque mensualité.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : PEL et CEL : l'épargne logement · L'épargne de précaution · Faire un budget et épargner chaque mois · Comprendre sa banque et ses frais

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.