Location nue : la fiscalité des revenus fonciers

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Comment sont imposés mes loyers ? »

En une phrase

Les loyers d'un logement loué vide s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux [1] [4]. Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, le micro-foncier ne retient que 70 % de leur montant ; au-delà, ou si vous le choisissez pour au moins trois ans, le régime réel déduit vos charges réelles [2] [5].

Comment ça marche

Ce qui est imposé : le revenu net. L'impôt ne porte pas sur les loyers encaissés mais sur ce qu'il en reste après les charges du propriétaire : taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, travaux d'entretien, frais de gestion [3] [6].

Deux façons de compter les charges.

• Le micro-foncier : si le total des loyers de votre foyer ne dépasse pas 15 000 € par an, l'administration déduit forfaitairement 30 % pour toutes les charges. Vous déclarez simplement le montant brut des loyers [2] [5].
• Le régime réel : vous déduisez vos charges pour leur montant exact, justificatifs à l'appui, sur une déclaration spéciale (n° 2044). Il est obligatoire au-delà de 15 000 €. En dessous, c'est une option valable trois ans [2] [5].

Le réel devient intéressant quand vos charges dépassent 30 % des loyers : c'est souvent le cas avec un crédit en cours ou des travaux.

Quand les charges dépassent les loyers : le déficit foncier. Au régime réel, un déficit qui provient de charges autres que les intérêts d'emprunt peut réduire vos autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an [3] [5]. Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Contrepartie : le logement doit rester loué pendant trois ans encore [3] [5].

Un exemple

Nadia loue un studio vide 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Ses charges de l'année : 1 000 € de taxe foncière, 1 800 € d'intérêts d'emprunt, 200 € d'assurance, 400 € de charges de copropriété non récupérables, 100 € de frais de gestion, soit 3 500 € (36 % des loyers). Sa tranche marginale est à 30 %.

Le réel lui fait économiser 293 € cette année. Mais il l'engage pour trois ans : quand son prêt sera remboursé, ses charges pourraient redescendre sous les 30 %.

Exemple fictif, pour un résident fiscal français, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; on suppose que les loyers ne font pas changer Nadia de tranche ; CSG déductible non comptée.

À retenir

1. Les loyers d'une location vide sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
2. Jusqu'à 15 000 € de loyers par an : micro-foncier (30 % déduits d'office) ou, sur option pour trois ans, réel.
3. Le déficit foncier réduit vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an, à condition de continuer à louer.

Les pièges à éviter

• Rester au micro-foncier par habitude alors que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers.
• Oublier que l'option pour le réel engage trois ans, même si vos charges baissent ensuite.
• Faire des travaux seulement pour l'impôt : un déficit foncier réduit l'impôt, mais la dépense reste bien plus élevée que l'économie.

Ce que vous pouvez faire maintenant : additionnez les charges payées l'an dernier pour votre location (taxe foncière, intérêts, assurance, travaux, frais de gestion) et comparez-les à 30 % de vos loyers.

Pour aller plus loin

• Découvrir la version Approfondie : charges déductibles ou non, déficit foncier pas à pas, prélèvements sociaux et paiement, nouvel amortissement en location nue.
• Fiches liées : La fiscalité des placements · La plus-value immobilière · La location meublée

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 19/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Comment sont imposés mes loyers ? » Et plus précisément : quel régime choisir, quelles charges déduire, et comment un déficit foncier réduit-il vraiment votre impôt ?

Ce niveau vous permet de décider en plus : opter ou non pour le réel, programmer des travaux, mesurer le coût d'une sortie anticipée de la location, et savoir ce que change l'amortissement créé en 2026.

En une phrase

Le revenu net foncier, différence entre les loyers encaissés et les charges de la propriété [1] [6], est soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2 % [4] [7] ; jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par foyer, il est fixé forfaitairement à 70 % des loyers (micro-foncier), sauf option irrévocable pour trois ans en faveur du réel [2] ; au réel, le déficit issu de charges autres que les intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous condition de maintien en location [3].

Comment ça marche

3.1 Ce qui est imposé, et quand

• Les loyers encaissés dans l'année civile, hors charges récupérées sur le locataire [1] [5].
• Les charges payées dans la même année : on raisonne en encaissements et en paiements, pas en échéances.
• Le revenu foncier s'ajoute aux salaires, pensions et autres revenus du foyer, puis l'ensemble est taxé au barème (voir fiche « Comprendre l'impôt sur le revenu »).
• Les loyers ne relèvent pas de la flat tax de 31,4 % (voir fiche « La fiscalité des placements (flat tax ou barème) »).

3.2 Le micro-foncier

• Condition : total des loyers bruts du foyer, tous logements loués vides confondus, au plus 15 000 € sur l'année [2].
• Calcul : abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges ; aucune charge réelle n'est déduite, et aucun déficit n'est possible [2] [5].
• Exclusions : logements bénéficiant de certains dispositifs (monuments historiques, nue-propriété visée par la loi, amortissements et déductions spécifiques, dont le nouvel amortissement de 2026) ; détention uniquement de parts de SCPI ou de sociétés immobilières, sans logement loué en direct [2].
• Déclaration : le montant brut des loyers, directement sur la déclaration de revenus [2] [5].

3.3 Le régime réel

• Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers ou en cas d'exclusion du micro-foncier [2].
• Sur option en dessous : l'option, exercée en déposant la déclaration n° 2044, vaut trois ans et est irrévocable pendant cette période ; elle se prolonge tant que vous restez sous le seuil [2] [5].

Charges déductibles (art. 31 du code général des impôts) [6] :

3.4 Le déficit foncier

Quand les charges dépassent les loyers, le calcul se fait en trois temps [3] [5] :

1. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers. S'ils les dépassent, cette part du déficit ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
2. Le déficit dû aux autres charges s'impute sur le revenu global du foyer (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an.
3. Le surplus au-delà de 10 700 € se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Plafonds particuliers : 15 300 € pour certains logements conventionnés ou anciens dispositifs [3] ; jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, payés entre le 01/01/2023 et le 31/12/2027, avec la nouvelle classe justifiée au plus tard le 31/12/2027 [3] [5].

La condition de location : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global. À défaut, l'imputation est annulée et l'impôt économisé est repris, sauf licenciement, invalidité ou décès [3] [5].

Ce que le déficit ne fait pas : il réduit l'impôt sur le revenu, mais pas les prélèvements sociaux, qui ne portent que sur un revenu foncier positif.

3.5 Prélèvements sociaux et paiement

• 17,2 % sur le revenu net foncier : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 7,5 % de prélèvement de solidarité. Les revenus fonciers ne sont pas concernés par la hausse de 2026 qui a porté les autres revenus du patrimoine à 18,6 % [4] [7].
• CSG déductible : 6,8 points sont déductibles du revenu imposable de l'année de leur paiement [8].
• Paiement : l'impôt et les prélèvements sociaux sur les loyers sont payés par acomptes mensuels ou trimestriels prélevés sur votre compte, calculés d'après les revenus déclarés l'année précédente [5] (voir fiche « Le prélèvement à la source »).

3.6 Nouvel amortissement en location nue (loi de finances pour 2026)

L'analyse de ce dispositif dans un projet d'investissement relève de la fiche « Investir dans l'immobilier locatif ».

3.7 Location nue ou meublée ?

Un logement loué meublé relève d'un autre régime (bénéfices industriels et commerciaux), avec d'autres abattements, l'amortissement et des prélèvements sociaux de 18,6 % [7]. Voir fiche « La location meublée (LMNP) ».

3.8 Avant de déclarer : questions et documents

• Le total des loyers de mon foyer dépasse-t-il 15 000 € ?
• Mes charges réelles dépassent-elles 30 % des loyers, cette année et les deux suivantes ?
• Des travaux sont-ils prévus ? Puis-je m'engager à louer au moins trois ans après ?
• Ai-je des déficits fonciers reportables des années passées ?

Documents à réunir : quittances ou relevés de loyers, avis de taxe foncière, tableau d'amortissement du prêt (intérêts payés), factures de travaux et appels de charges de copropriété, attestations d'assurance, relevés du gestionnaire, déclaration 2044 de l'année précédente.

Deux exemples

Exemple 1 — Micro-foncier ou réel ?

Reprise de la Découverte : Nadia, 9 600 € de loyers, 3 500 € de charges.

Le seuil de bascule est de 2 880 € de charges (30 % des loyers). Le cas défavorable : dans trois ans, le prêt de Nadia sera remboursé ; sans intérêts, ses charges tomberont à 1 700 €, soit 18 % des loyers. Si elle a opté pour le réel entre-temps, elle y restera jusqu'au terme de la période de trois ans, puis pourra revenir au micro-foncier.

Exemple 2 — Un déficit foncier et son revers

Thomas (tranche marginale à 30 %) perçoit 12 000 € de loyers. Cette année, il paie 4 000 € d'intérêts, 20 000 € de travaux de rénovation et 2 000 € d'autres charges.

L'effet : environ 3 210 € d'impôt sur le revenu en moins cette année (10 700 € × 30 %), aucun prélèvement social sur ses loyers, et 3 300 € qui réduiront ses revenus fonciers de l'an prochain. Avec une tranche à 11 %, l'économie immédiate ne serait que de 1 177 €.

Le revers : les travaux ont coûté 20 000 € ; l'impôt n'en rembourse qu'une partie. Et si Thomas vend ou cesse de louer avant le 31 décembre de la troisième année suivante, les 10 700 € déduits de son revenu global sont réintégrés et l'impôt économisé est repris [3].

Exemples fictifs, pour des résidents fiscaux français, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; montants arrondis à l'euro ; on suppose que les revenus fonciers ne font pas changer de tranche ; CSG déductible non comptée.

À retenir

1. Le revenu foncier est la différence entre loyers et charges ; il est imposé au barème et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux.
2. Micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers (30 % déduits d'office) ; réel au-delà ou sur option de trois ans, avec les charges réelles.
3. Le déficit foncier hors intérêts réduit le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux énergétiques), à condition de louer encore trois ans.

Les pièges à éviter

• Déduire des dépenses non déductibles : agrandissement, construction, capital de l'emprunt, frais de notaire.
• Négliger l'engagement de trois ans du réel, et celui de location après un déficit imputé sur le revenu global.
• Confondre économie d'impôt et rentabilité : un déficit foncier compense une partie d'une dépense, il ne la finance pas.
• Oublier les reports : les déficits non utilisés se perdent au-delà de dix ans.
• Appliquer les règles de la location vide à un meublé, ou l'inverse.

Ce que vous pouvez faire maintenant : récupérez votre dernière déclaration 2044, si vous en avez une, et notez les déficits encore reportables avec leur année d'origine.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : La fiscalité des placements (flat tax ou barème) · La plus-value immobilière · Le prélèvement à la source · L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) · Usufruit et nue-propriété · Investir dans l'immobilier locatif · La location meublée (LMNP) · Les SCPI

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 19/10/2026.