La location meublée (LMNP)

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Louer meublé, c'est plus avantageux ? »

En une phrase

Louer meublé permet souvent de payer moins d'impôt qu'en location vide : un abattement de 50 % au régime simplifié, ou l'amortissement du logement au régime réel, qui peut effacer l'impôt sur les loyers pendant des années [1] [2]. En contrepartie, le bénéfice imposable supporte 18,6 % de prélèvements sociaux (17,2 % en location vide), la gestion est plus exigeante et, depuis 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente [7] [10].

Comment ça marche

Un logement meublé, au sens de la loi. Le logement doit contenir une liste minimale d'équipements (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, luminaires…) [14]. Le bail dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant [15]. Dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location, vous déclarez le début de votre activité en ligne et recevez un numéro SIRET [13].

Deux régimes d'imposition. Les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers : ce sont des bénéfices industriels et commerciaux [1].

• Le micro-BIC : si vos recettes ne dépassent pas 83 600 € par an (revenus 2026), l'administration retient seulement 50 % de vos loyers ; aucune charge réelle n'est déduite [2] [3]. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 € et l'abattement de 30 % [2].
• Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et un amortissement, c'est-à-dire chaque année une fraction du prix du logement (hors terrain) et du mobilier [5] [21]. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée se reporte sur les années suivantes [5] [6]. Il faut tenir une comptabilité et déposer une déclaration spéciale, souvent avec l'aide d'un expert-comptable [1].

À la revente. Pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value, sauf pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors) [7] [9]. Cela vaut aussi pour les amortissements déduits avant 2025 [8].

Un exemple

Sarah loue meublé un studio acheté 150 000 €, avec 6 000 € de mobilier : 9 000 € de loyers par an. Charges de l'année (taxe foncière, copropriété, assurance, cotisation foncière des entreprises, comptable, entretien) : 2 150 € ; intérêts d'emprunt : 2 500 €. Sa tranche marginale est à 30 %.

Le revers, à la revente : si Sarah revend 170 000 € dans 12 ans, après avoir déduit environ 51 000 € d'amortissement du logement, sa plus-value brute passe de 0 € à 37 250 €, soit environ 9 772 € d'impôt et de prélèvements sociaux après abattements. Le réel reste favorable dans cet exemple, mais l'avantage est moins grand qu'il n'y paraît chaque année.

Exemple fictif, pour une résidente fiscale française, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; terrain estimé à 15 % du prix ; logement amorti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans ; charges et loyers supposés constants ; frais d'acquisition et de comptabilité simplifiés.

À retenir

1. Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC (50 % imposés jusqu'à 83 600 € de recettes) ou réel.
2. Au réel, l'amortissement peut effacer l'impôt sur les loyers, mais il augmente la plus-value à la revente depuis 2025.
3. La location meublée demande plus de gestion (mobilier, bail d'un an, comptabilité au réel) qu'une location vide.

Les pièges à éviter

• Choisir le meublé pour l'impôt seulement, sans vérifier la demande locative pour ce type de logement.
• Oublier la revente : les amortissements déduits seront repris dans le calcul de la plus-value.
• Confondre location meublée classique et meublé de tourisme : la location de courte durée obéit à des règles locales et à des seuils fiscaux différents.

Ce que vous pouvez faire maintenant : si vous louez déjà meublé au micro-BIC, additionnez vos charges réelles, vos intérêts de l'an dernier et l'amortissement possible du logement (hors terrain) et du mobilier : si le total approche la moitié de vos loyers, le régime réel mérite d'être étudié.

Pour aller plus loin

• Découvrir la version Approfondie : amortissement pas à pas, déficit, revente, statut de loueur professionnel, meublés de tourisme, location vide ou meublée.
• Fiches liées : Location nue : la fiscalité des revenus fonciers · La plus-value immobilière · Investir dans l'immobilier locatif

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Louer meublé, c'est plus avantageux ? » Et plus précisément : micro-BIC ou réel, que rapporte vraiment l'amortissement une fois la revente comptée, quand devient-on loueur professionnel, et quelles règles pour la location de courte durée ?

Ce niveau vous permet de décider en plus : choisir le régime d'imposition, prévoir la fiscalité de la revente, savoir si vous franchissez le seuil professionnel, et comparer location vide et meublée sur toute la durée de détention.

En une phrase

Les recettes d'une location meublée non professionnelle sont des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au barème et soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux [1] [10] ; jusqu'à 83 600 € de recettes (revenus 2026), le micro-BIC retient 50 % de leur montant, sauf option annuelle pour le réel [2] [4] ; au réel, l'amortissement est limité au résultat avant amortissement et l'excédent se reporte, les déficits ne s'imputant que sur les revenus de même nature pendant dix ans [5] [6] ; à la revente, depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des particuliers [7] [8].

Comment ça marche

3.1 Ce qu'est une location meublée

• Le mobilier minimum : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à − 6 °C au plus, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien ménager [14].
• Le bail (résidence principale du locataire) : un an au moins, renouvelable ; neuf mois pour un étudiant, sans renouvellement automatique ; congé du bailleur avec un préavis de trois mois et un motif ; dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges au plus [15].
• La décence : les règles de décence, dont la performance énergétique minimale, s'appliquent aussi au logement meublé loué comme résidence principale [15] [19] (voir fiche « Investir dans l'immobilier locatif »).
• Les formalités : déclaration de début d'activité en ligne dans les quinze jours suivant la première location, numéro SIRET [13]. La cotisation foncière des entreprises peut être due.

3.2 Le micro-BIC

• L'abattement est au minimum de 305 € et couvre toutes les charges, y compris l'amortissement : aucun déficit n'est possible [3].
• Le seuil s'apprécie sur les recettes de toutes vos locations meublées. Vous quittez le micro-BIC après deux années consécutives de dépassement [3].
• Déclaration : le montant brut des recettes sur la déclaration complémentaire des revenus n° 2042 C PRO [1].

3.3 Le régime réel

• L'option se fait avant la date limite de déclaration de l'année précédente (ou la première année, dans le délai de la première déclaration) ; elle vaut un an et se reconduit tacitement [4].
• Charges déductibles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, intérêts et frais d'emprunt, frais de gestion et de comptabilité, entretien, cotisation foncière des entreprises.
• L'amortissement : le logement est découpé en composants (gros œuvre, toiture, installations…) amortis sur leur durée d'usage ; le terrain n'est pas amortissable [21] ; le mobilier s'amortit sur quelques années.
• La limite : l'amortissement n'est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges ; l'excédent se reporte sur les années suivantes [5] [6].
• Le déficit dû aux charges (hors amortissement) ne réduit pas vos autres revenus : il s'impute sur vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes [5].
• Déclaration : liasse n° 2031 et ses annexes, au début du mois de mai, puis report sur la 2042 C PRO [1].

3.4 Prélèvements sociaux

• Loyers : 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), dès les revenus 2025 déclarés en 2026 [10]. C'est plus qu'en location vide, restée à 17,2 % (voir fiche « Location nue : la fiscalité des revenus fonciers »).
• Plus-value de revente d'un loueur non professionnel : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention [7] [20].

3.5 La revente : la réintégration des amortissements

Le reste du calcul ne change pas : forfaits de frais et de travaux, abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value (voir fiche « La plus-value immobilière »). Au 17/10/2026, la loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce mécanisme ni les régimes micro-BIC et réel des loueurs non professionnels.

Ce que cela change : l'amortissement reste une économie d'impôt chaque année, mais une partie est reprise à la revente. Plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention réduisent cette reprise ; au-delà de 22 ans pour l'impôt et de 30 ans pour les prélèvements sociaux, elle disparaît.

3.6 Loueur professionnel (LMP)

Vous devenez loueur en meublé professionnel si les deux conditions sont réunies [11] :

• les recettes de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € par an ;
• elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels…).

Pour les meublés de tourisme, des cotisations sociales sont dues au-delà de 23 000 € de recettes, sauf pour les chambres d'hôtes, soumises à des règles propres [12].

3.7 Meublés de tourisme et location de courte durée

• Votre résidence principale (occupée au moins huit mois par an) peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an ; la commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours [16].
• Un autre logement loué en courte durée peut nécessiter une autorisation de changement d'usage dans certaines communes, qui peuvent aussi fixer des quotas [17] [18]. Pour une nouvelle mise en location soumise à cette autorisation, le DPE doit être classé de A à E, puis de A à D à partir du 01/01/2034 en métropole [18].
• L'enregistrement du meublé et l'affichage de son numéro sur chaque annonce deviendront obligatoires dans toutes les communes à la mise en service d'un téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026 [17].
• La fiscalité : seuils du micro-BIC différents selon que le meublé est classé ou non (3.2).

3.8 Carte d'identité de la location meublée non professionnelle

Deux exemples

Exemple 1 — Sarah : micro-BIC ou réel, revente comprise

Reprise de la Découverte : studio de 150 000 € (terrain estimé à 15 %), mobilier de 6 000 €, 9 000 € de recettes, 2 150 € de charges, 2 500 € d'intérêts, tranche marginale à 30 %.

À la revente après 12 ans pour 170 000 € (forfaits de frais de 7,5 % et de travaux de 15 %) :

Le bilan : environ 2 187 € d'impôt évités chaque année tant que l'amortissement couvre le résultat, soit de l'ordre de 26 000 € sur 12 ans, contre 9 772 € repris à la revente, et des frais de comptabilité chaque année. Le cas défavorable : si les intérêts baissent et que les loyers augmentent, le résultat devient positif avant la fin de l'amortissement ; et une revente plus tôt, avec moins d'abattement, alourdit la reprise.

Exemple 2 — Antoine franchit-il le seuil professionnel ?

Antoine, salarié, gagne 40 000 € par an. Il loue trois studios meublés : 27 000 € de recettes par an.

• Ses recettes dépassent 23 000 €, mais pas ses autres revenus d'activité : il reste non professionnel [11].
• Ses recettes restent sous 83 600 € : il peut rester au micro-BIC ou opter pour le réel [2].
• Si les autres revenus d'activité de son foyer (ses salaires et, le cas échéant, ceux de son conjoint) tombent sous 27 000 €, il deviendra professionnel : déficits imputables sur son revenu global, mais cotisations sociales des indépendants et régime des plus-values professionnelles [1] [12].

Exemples fictifs, pour des résidents fiscaux français, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; durées d'amortissement simplifiées (un seul composant pour le logement) ; charges, loyers et tranche supposés constants ; montants arrondis.

À retenir

1. Micro-BIC : 50 % des recettes imposées jusqu'à 83 600 € (30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé).
2. Réel : charges et amortissement déductibles ; l'amortissement ne crée pas de déficit et se reporte ; les déficits ne réduisent pas les autres revenus d'un loueur non professionnel.
3. Revente : depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value ; au-delà de 23 000 € de recettes supérieures aux autres revenus d'activité, on devient professionnel.

Les pièges à éviter

• Comparer micro-BIC et réel sur une seule année, sans compter la revente ni les frais de comptabilité.
• Oublier de déclarer le début d'activité ou la cotisation foncière des entreprises.
• Passer professionnel sans le savoir après une baisse de vos autres revenus.
• Louer en courte durée sans autorisation quand la commune l'exige : les sanctions peuvent être lourdes.
• Louer meublé dans une SCI à l'impôt sur le revenu : au-delà d'une part accessoire de recettes, la SCI devient imposable à l'impôt sur les sociétés (voir fiche « La SCI »).

Ce que vous pouvez faire maintenant : si vous êtes au réel, demandez à votre expert-comptable le total des amortissements du logement déjà déduits : c'est ce montant qui réduira votre prix d'acquisition à la revente.

Avant de choisir : documents et questions

• Liasses 2031 des années passées et tableau des amortissements ; acte d'achat et répartition terrain / construction ; factures du mobilier.
• Combien de temps garderai-je le bien ? Mes recettes approchent-elles 23 000 € ou 83 600 € ?
• Ma commune limite-t-elle la location de courte durée ?

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Location nue : la fiscalité des revenus fonciers · La plus-value immobilière · Investir dans l'immobilier locatif · La SCI · L'impôt sur la fortune immobilière · La fiscalité des placements

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.