Acheter un logement en nue-propriété

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Acheter un logement moins cher sans avoir à le gérer ? »

En une phrase

En achetant seulement la nue-propriété d'un logement, vous le payez nettement moins cher que sa valeur entière, parce qu'un organisme en détient l'usufruit pendant 15 ans ou plus : il le loue, le gère et encaisse les loyers ; à la fin, vous devenez plein propriétaire sans nouvel impôt [1] [2] [5]. Pendant toute cette durée, vous ne percevez aucun loyer, votre argent est immobilisé, et le gain dépend de la valeur du logement à la sortie, qui n'est pas garantie.

Comment ça marche

Une propriété en deux morceaux. La pleine propriété se partage entre l'usufruit, le droit d'utiliser le logement et d'en toucher les loyers, et la nue-propriété, le droit d'en devenir pleinement propriétaire à la fin de l'usufruit (voir fiche « Usufruit et nue-propriété (le démembrement) »). Ici, l'usufruit est temporaire : il dure le temps prévu par la convention, au moins 15 ans dans le cadre de l'usufruit locatif social [1].

Le prix : la valeur du logement moins celle des loyers cédés. Vous payez une fraction de la valeur du logement, fixée par l'offre. L'écart, la décote, correspond aux loyers dont vous renoncez à profiter pendant la durée de l'usufruit. Plus l'usufruit est long, plus la décote est forte.

Pendant l'usufruit, rien à gérer, rien à déclarer. L'organisme usufruitier loue le logement, encaisse les loyers et est imposé dessus [3]. Vous n'avez pas de revenu à déclarer, et la nue-propriété n'entre pas dans votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) [4]. Si vous avez emprunté, les intérêts peuvent, par exception, réduire vos autres revenus fonciers [2].

À la fin de l'usufruit. Vous récupérez la pleine propriété sans payer de droits [5]. Vous pouvez alors habiter le logement, le louer ou le vendre ; le locataire en place doit être informé à l'avance et peut se voir proposer un nouveau bail ou un relogement [1].

Un exemple

Paul, 50 ans, achète la nue-propriété d'un deux-pièces neuf dont la valeur entière est estimée à 250 000 €, pour 150 000 € (60 % ; un usufruit de 15 ans est détenu par un bailleur social). Il paie comptant.

Pendant ces 15 ans, Paul ne reçoit aucun loyer et ne paie aucun impôt sur ce logement.

Exemple fictif, selon les règles en vigueur au 17/10/2026, pour un résident fiscal français ; répartition 60 / 40 et évolution de la valeur : hypothèses ; frais d'acquisition, travaux de sortie et frais de revente non comptés ; plus-value calculée sur le prix de la nue-propriété avec les forfaits de frais et de travaux.

À retenir

1. Vous achetez le logement moins cher, mais sans loyer pendant toute la durée de l'usufruit.
2. Rien à gérer et aucun loyer à déclarer pendant l'usufruit (si vous empruntez, vous déclarez les intérêts pour les déduire) : pas d'impôt sur les loyers, pas d'IFI sur la nue-propriété.
3. Le résultat dépend de la valeur du logement à la fin et de l'état dans lequel il vous revient.

Les pièges à éviter

• Placer de l'argent dont vous pourriez avoir besoin avant la fin de l'usufruit.
• Juger l'offre sur la seule décote sans comparer le prix de la pleine propriété aux prix du quartier.
• Oublier la sortie : locataire en place, état du logement, travaux éventuels.

Ce que vous pouvez faire maintenant : pour une offre reçue, demandez la convention d'usufruit et comparez la valeur entière annoncée avec les prix de vente récents de logements comparables dans le même quartier.

Pour aller plus loin

• Découvrir la version Approfondie : la convention d'usufruit, la fin de l'usufruit et le locataire, les intérêts d'emprunt, la revente avant le terme, la plus-value.
• Fiches liées : Usufruit et nue-propriété · Investir dans l'immobilier locatif · L'impôt sur la fortune immobilière

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Acheter un logement moins cher sans avoir à le gérer ? » Et plus précisément : que contient la convention d'usufruit, que se passe-t-il à la fin, comment sont traités l'emprunt et la revente, et comment juger une offre ?

Ce niveau vous permet de décider en plus : comparer une offre de nue-propriété à un investissement locatif classique, choisir entre achat comptant et à crédit, et préparer la sortie.

En une phrase

Le nu-propriétaire d'un logement dont l'usufruit temporaire est détenu par un bailleur social, au titre d'une convention d'au moins quinze ans [1], n'est imposé ni sur les loyers, perçus par l'usufruitier [3], ni à l'IFI [4] ; il peut déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts de l'emprunt d'acquisition, la part de déficit qui en résulte ne se reportant que sur ses revenus fonciers des dix années suivantes [2] [6] ; à l'expiration de l'usufruit, la réunion se fait sans impôt [5], et la durée de détention pour la plus-value court depuis l'achat de la nue-propriété [7].

Comment ça marche

3.1 Ce que vous achetez

• La nue-propriété d'un logement, le plus souvent neuf, dont l'usufruit est attribué pour une durée fixée par une convention à un organisme qui le loue : organisme d'habitation à loyer modéré, société d'économie mixte agréée ou organisme agréé [2].
• La durée : au moins 15 ans dans le cadre de l'usufruit locatif social [1] ; certaines offres prévoient davantage.
• La répartition du prix entre usufruit et nue-propriété est fixée par l'offre ; aucun barème officiel ne l'impose pour une vente. Elle traduit la valeur des loyers que l'usufruitier encaissera.
• Les obligations de chacun pendant l'usufruit (entretien, charges, travaux, assurance, copropriété) sont fixées par la loi et par la convention [1] : lisez-la avant de signer.

3.2 Ce qui se passe pendant l'usufruit

• Les loyers sont perçus et déclarés par l'usufruitier [3]. Vous ne déclarez aucun revenu au titre de ce logement.
• L'IFI : en principe, un bien démembré est déclaré par l'usufruitier pour sa pleine valeur, et le nu-propriétaire ne déclare rien ; l'usufruit locatif social n'entre pas dans les exceptions de l'art. 968 du code général des impôts [4] (voir fiche « L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) »). Contrepartie : la dette d'acquisition n'est pas déductible de votre IFI [8].
• L'emprunt : par exception, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer ce logement sont déductibles de vos revenus fonciers au régime réel [2]. Si vous n'avez pas d'autres revenus fonciers, ou s'ils sont insuffisants, la part du déficit due à ces intérêts ne réduit pas vos autres revenus : elle se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, et se perd au-delà [6]. Ces logements sont exclus du micro-foncier, qui ne permet de toute façon de déduire aucune charge : les intérêts se déduisent au régime réel [9] [11] (voir fiche « Location nue : la fiscalité des revenus fonciers »).

3.3 La fin de l'usufruit

• La réunion de l'usufruit à la nue-propriété, à l'expiration de la durée prévue, ne donne lieu à aucun impôt ni droit [5]. Une réunion anticipée par accord entre les parties, en revanche, est taxée comme une vente [5].
• Le locataire : la loi organise la sortie. Avant l'échéance, le nu-propriétaire est informé ; il peut proposer un bail au locataire ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper le logement, et l'organisme usufruitier doit proposer un relogement au locataire qui remplit les conditions de ressources et n'a pas signé de nouveau bail [1]. Les délais sont fixés par la loi et rappelés dans le bail : vérifiez-les dans votre convention.
• L'état du logement à la sortie dépend de l'entretien assuré pendant l'usufruit et des engagements de la convention. Un logement de 15 ou 20 ans peut demander des travaux avant d'être habité, loué ou vendu.

3.4 Revendre

• Avant la fin de l'usufruit : la nue-propriété peut être vendue, mais il faut trouver un acquéreur prêt à attendre la fin de l'usufruit ; aucun prix n'est garanti.
• À la fin de l'usufruit : vous vendez en pleine propriété. Pour la plus-value, la durée de détention se compte depuis l'achat de la nue-propriété [7] ; le prix d'acquisition retenu est en principe le prix payé pour la nue-propriété, l'usufruit éteint ayant un prix nul [10]. Taux et abattements sont ceux des particuliers (voir fiche « La plus-value immobilière »).
• Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, et après 30 ans de prélèvements sociaux [7].

3.5 Juger une offre : les questions à poser

• La valeur en pleine propriété annoncée correspond-elle aux prix de vente récents de logements comparables ? Une décote forte ne compense pas un prix de départ trop élevé.
• Quelle est la durée de l'usufruit, et qui est l'usufruitier ?
• Que prévoit la convention : entretien, gros travaux, charges de copropriété, état de restitution, sort du locataire, prolongation éventuelle ?
• Quels frais paierez-vous à l'achat, et sur quelle base ?
• Pourrez-vous attendre jusqu'au terme sans avoir besoin de cet argent ?
• Avez-vous des revenus fonciers sur lesquels déduire les intérêts d'un emprunt ?

Documents à réunir : convention d'usufruit, contrat de réservation ou acte de vente, descriptif et plans, estimation de la valeur en pleine propriété, règlement de copropriété, offre de prêt, dernière déclaration de revenus fonciers.

3.6 Carte d'identité de la nue-propriété avec usufruit locatif

Deux exemples

Exemple 1 — Paul : trois valeurs de sortie

Reprise de la Découverte : nue-propriété payée 150 000 € comptant, valeur entière estimée à 250 000 €, usufruit de 15 ans.

Le cas défavorable n'est pas seulement une baisse de valeur : si le logement demande 15 000 € de travaux à la sortie, le gain annuel du scénario stable tombe sous 3 %. Et si Paul devait vendre la nue-propriété au bout de 7 ans, son prix dépendrait entièrement d'un acquéreur prêt à attendre 8 ans.

Plus-value calculée sur le prix de la nue-propriété, avec une durée de détention de 15 ans comptée depuis l'achat ; ni surtaxe (plus-value imposable inférieure à 50 000 € après abattement) ni frais.

Exemple 2 — Acheter à crédit : utile seulement avec d'autres revenus fonciers

Claire emprunte 150 000 € sur 15 ans à 3,4 % (hypothèse) pour la même nue-propriété : mensualité d'environ 1 065 €, dont environ 4 979 € d'intérêts la première année.

À retenir : sur 15 ans, Claire paiera environ 41 700 € d'intérêts. L'économie d'impôt n'en compense qu'une partie, et seulement si elle a des revenus fonciers.

Exemples fictifs, selon les règles en vigueur au 17/10/2026, pour des résidentes et résidents fiscaux français ; taux du prêt et évolution de la valeur : hypothèses ; assurance emprunteur et frais non comptés ; on suppose que les revenus fonciers ne font pas changer Claire de tranche ; montants arrondis.

À retenir

1. La décote paie les loyers que vous cédez : pas de revenu pendant 15 ans ou plus, mais un logement acheté moins cher.
2. Fiscalité allégée pendant l'usufruit : ni revenu imposable ni IFI ; intérêts déductibles de vos autres revenus fonciers seulement.
3. Sortie : réunion sans impôt, plus-value calculée depuis l'achat de la nue-propriété ; le résultat dépend de la valeur et de l'état du logement au terme.

Les pièges à éviter

• Comparer la décote à un rendement locatif brut : un placement sans revenu se juge sur la valeur finale, nette de tout.
• Accepter la valeur en pleine propriété annoncée sans la confronter au marché local.
• Emprunter sans revenus fonciers en comptant sur une déduction des intérêts qui ne jouera pas.
• Ne pas lire la convention : entretien, travaux et sortie du locataire y sont précisés.
• Croire la revente anticipée facile : il n'existe pas de marché organisé de la nue-propriété.

Ce que vous pouvez faire maintenant : demandez au vendeur la convention d'usufruit et le nom de l'organisme usufruitier, puis notez la durée exacte, les obligations d'entretien et ce qui est prévu pour le locataire à l'échéance.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Usufruit et nue-propriété · Investir dans l'immobilier locatif · Location nue : la fiscalité des revenus fonciers · La plus-value immobilière · L'impôt sur la fortune immobilière · Comment reconnaître un bon placement

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 17/10/2026.