Acheter un bien à deux

Version Découverte · l'essentiel

La question

« On achète ensemble : comment répartir la propriété ? »

En une phrase

Un couple pacsé ou en concubinage qui achète un logement ensemble en devient propriétaire en indivision, chacun pour la quote-part inscrite dans l'acte (50/50, 70/30…) ; ce sont ces chiffres qui décident du partage en cas de vente, de séparation ou de décès [1] [2]. Des époux mariés sans contrat achètent un bien commun [3].

Comment ça marche

• L'acte d'achat décide. Rien n'oblige à partager 50/50 : vous choisissez les parts, de préférence en fonction de ce que chacun apporte et rembourse. Une fois l'acte signé, elles font foi [2].
• Le prêt engage chacun. Si vous empruntez ensemble, la banque peut réclamer les mensualités à chacun, même après une séparation [4].
• Au décès, le statut du couple pèse lourd. Un conjoint marié est héritier. Un partenaire de PACS ou un concubin ne l'est pas : sans testament, la part du défunt revient à ses héritiers, qui deviennent propriétaires avec le survivant [5].
• La fiscalité diffère. Entre partenaires de PACS ou époux, rien à payer à la succession ; entre concubins, 60 % après un abattement de 1 594 € [5].

Un exemple

Léa et Karim, concubins, achètent 300 000 € (frais compris) avec 90 000 € d'apport de Léa, 30 000 € d'apport de Karim et un prêt de 180 000 € remboursé à parts égales. Dix ans plus tard, ils revendent 300 000 € ; il reste 135 000 € à rembourser, soit 165 000 € à partager. Léa a mis 112 500 €, Karim 52 500 €.

Les parts de l'acte et la façon de rembourser doivent aller ensemble. Un notaire peut vous aider à les accorder.

Exemple fictif et simplifié, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; valeur du bien constante, frais de vente et impôts non comptés.

À retenir

1. À deux, vous êtes propriétaires en indivision : les parts de l'acte font le partage.
2. Mariés, pacsés, concubins : le statut change surtout ce qui se passe au décès.
3. Une convention d'indivision écrite évite la plupart des litiges.

Les pièges à éviter

• Laisser 50/50 par défaut quand les apports sont très inégaux.
• Croire que le PACS ou le concubinage protège le survivant : sans testament, il n'hérite pas.
• Oublier que chacun répond du prêt si l'autre ne paie plus.

Ce que vous pouvez faire maintenant : avant de voir le notaire, écrivez chacun combien vous apportez, combien vous remboursez par mois et ce que vous voulez en cas de séparation.

Pour aller plus loin

• Découvrir la version Approfondie : convention d'indivision, clause de tontine, SCI, séparation et décès.
• Fiches liées : Préparer son achat · La SCI · Vivre en concubinage · Le PACS

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 19/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« On achète ensemble : comment répartir la propriété ? » Et plus précisément : comment inscrire les parts, quoi prévoir pour une séparation ou un décès, et faut-il passer par une convention d'indivision, une clause de tontine ou une société civile immobilière ?

Ce niveau vous permet de décider en plus : la forme de détention (indivision, tontine, SCI), le contenu d'une convention d'indivision et les protections à ajouter pour le survivant.

En une phrase

Un logement acheté à deux se détient en indivision selon les quotes-parts de l'acte [1] [2], sauf pour les époux mariés sous le régime légal, dont le bien est commun [3] ; une convention d'indivision écrite, notariée pour un immeuble, règle la gestion et la sortie [1], et, au décès, ni le partenaire de PACS ni le concubin n'est héritier : sans testament, les héritiers du défunt deviennent propriétaires avec le survivant, et une clause de tontine ne supprime pas les droits à payer [5] [6].

Comment ça marche

3.1 Selon votre statut

3.2 Choisir les quotes-parts

• La règle simple : les parts reflètent ce que chacun a mis et mettra (apport, remboursement du prêt, travaux). Si l'un apporte 75 % de l'argent, on peut écrire 75 / 25.
• Le prêt : un emprunt commun ne signifie pas des remboursements égaux. Écrivez la répartition réelle, ou prévoyez dans la convention un décompte à la sortie.
• Les parts font foi : en cas de désaccord, les écarts de financement donnent lieu à des comptes qui peuvent finir devant un juge (voir fiche « Le PACS »). Une quote-part très différente des apports peut aussi être analysée autrement qu'une simple répartition : à faire examiner par le notaire.
• Les frais d'acquisition et de notaire sont à inclure dans le calcul des apports (voir fiche « Préparer son achat »).

3.3 La convention d'indivision

• Forme. Écrite, avec la liste des biens et les droits de chacun ; établie par un notaire lorsqu'il y a un immeuble. Durée déterminée (5 ans au plus, renouvelable) ou indéterminée [1].
• Contenu utile : quotes-parts, remboursement des apports à la sortie, répartition des charges et du prêt, qui occupe le logement, droit de racheter la part de l'autre, sort du bien en cas de séparation ou de décès.
• Règles à connaître. Pour vendre ou donner un immeuble, l'accord de tous les indivisaires est nécessaire ; le tribunal peut toutefois autoriser une vente à la demande d'indivisaires détenant au moins deux tiers des droits. Pour la gestion courante (signer ou renouveler un bail), les deux tiers des droits suffisent [1]. À 50 / 50, aucune décision de gestion ne se prend donc sans l'autre.
• Sortie. Un indivisaire peut demander le partage, sauf convention ou jugement contraire ; il peut aussi vendre ou donner sa part après avoir informé les autres, qui disposent d'un délai d'un mois pour la reprendre aux mêmes conditions [1].
• Coût de la sortie. Lorsqu'un indivisaire rachète la part de l'autre, un droit de partage est dû : 2,50 %, ou 1,10 % pour une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS [8].

Les règles ci-dessus viennent d'une page consacrée à l'indivision entre héritiers ; elles reposent sur le même régime légal de l'indivision (code civil, art. 815 et suivants).

3.4 Le décès de l'un des deux

• Marié : le conjoint survivant est héritier. Avec des enfants communs, il a le choix entre l'usufruit de tout et le quart en pleine propriété ; son logement est protégé (voir fiches « Protéger son conjoint ou partenaire » et « Succession : qui hérite de quoi ? ») [7].
• Pacsé : le survivant est exonéré de droits mais n'hérite pas sans testament (voir fiche « Le testament ») [5].
• Concubin : le survivant n'hérite pas ; s'il reçoit la part du défunt par testament, il paie 60 % après 1 594 € [5].
• Si rien n'est prévu : la part du défunt revient à ses héritiers (parents, frères et sœurs, enfants…), qui restent indivisaires avec le survivant, selon les règles de la partie 3.3.
• Pistes pour protéger le survivant : un testament ; une assurance décès attachée au prêt (voir fiche « L'assurance emprunteur ») ; une assurance vie au profit du survivant, qui bénéficie d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements faits avant 70 ans (voir fiche « Assurance vie et transmission ») [10].

3.5 La clause de tontine (ou d'accroissement)

• Le principe : les acquéreurs conviennent que la part du premier décédé revient au survivant [6]. Le survivant devient propriétaire de l'ensemble ; les héritiers du défunt n'en reçoivent pas la part.
• Le régime fiscal : au premier décès, le survivant est considéré comme ayant reçu la part du défunt : il paie des droits de succession sur cette part, à sa valeur au jour du décès, selon son lien avec le défunt (époux et partenaires de PACS en sont exonérés) [6]. Entre concubins, c'est donc le même tarif de 60 % qu'avec un testament.
• L'exception : pour la résidence principale commune d'une valeur totale inférieure à 76 000 €, ce sont les droits de vente qui s'appliquent, sauf si le survivant choisit les droits de succession ; elle ne concerne que des biens de très faible valeur [6].
• À peser avec le notaire : le premier décédé perd sa part au profit de l'autre. Le bien ne fait pas partie de sa succession : ses enfants ne peuvent pas le réclamer. Cette protection suppose que chacun ait eu, à la signature, une chance réelle de survivre à l'autre. Si ce n'était pas le cas (grand écart d'âge, maladie grave, achat financé par un seul), le juge peut traiter la clause comme une donation, et les enfants peuvent alors faire valoir leurs droits. La clause est donc inadaptée si l'un des deux a des enfants d'une autre union : faites-la rédiger par le notaire.

3.6 Acheter par une SCI

• Ce que cela change : la société détient le bien, les deux acquéreurs détiennent des parts (au moins deux associés ; création à partir de 60,38 € d'immatriculation, plus l'annonce légale et les honoraires) [9].
• Pour les parts : agrément des associés pour entrer ; les statuts organisent la gérance, les décisions et la sortie. Voir fiche « La SCI (société civile immobilière) ».
• Limites : la SCI ne transmet rien au survivant à elle seule ; sans testament, les parts du défunt vont à ses héritiers. Les associés répondent des dettes de la société, à proportion de leurs parts [9].

3.7 Questions à poser et documents à réunir

• Qui apporte quoi, et qui rembourse quoi chaque mois ?
• Quelles quotes-parts, et comment les modifier si les apports évoluent ?
• Que voulez-vous qu'il se passe si l'un veut partir, ou si l'un de vous décède ?
• Quelqu'un a-t-il des enfants d'une union précédente ?

Documents à réunir : justificatifs d'apport (relevés, acte de donation), offre de prêt, régime matrimonial ou convention de PACS, projet d'acte d'achat.

Deux exemples

Exemple 1 — Apports inégaux : l'acte et le remboursement doivent concorder

Reprise de la Découverte : Léa et Karim, concubins, achètent 300 000 € (frais compris), avec 90 000 € et 30 000 € d'apport et un prêt de 180 000 € payé à parts égales. Après dix ans, la vente rapporte 165 000 € (300 000 € − 135 000 € restant dû). Léa a mis 90 000 + 22 500 = 112 500 € ; Karim 30 000 + 22 500 = 52 500 € ; total 165 000 €.

Le cas défavorable : à 50 / 50, Léa perd 30 000 € par rapport à son apport, sauf si une convention prévoit la restitution des apports. Le cas favorable : une répartition cohérente évite tout compte à la sortie.

Exemple fictif et simplifié, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; valeur du bien constante ; frais de vente, droit de partage et impôts non comptés.

Exemple 2 — Le décès de Karim, selon le statut du couple

Après huit ans, Karim décède. Le bien vaut 300 000 € ; il reste 120 000 € à rembourser. Sa part, nette de la dette, vaut 90 000 €. Sa mère est son unique héritière légale (Karim n'a ni enfant ni frère ou sœur).

Ce que cela montre : la tontine règle qui garde le logement, pas l'impôt ; pour des concubins, l'assurance vie reste souvent la voie la moins coûteuse.

Exemple fictif et simplifié, selon les règles en vigueur au 17/10/2026 ; pas d'autre bien dans la succession, pas de donation antérieure ; la ligne « mariés » dépend des autres héritiers de Karim, voir la fiche « Succession : qui hérite de quoi ? ».

À retenir

1. La propriété suit l'acte : choisissez les parts, et accordez-les à ce que chacun apporte et rembourse.
2. Une convention d'indivision fixe les règles de gestion et de sortie.
3. Le statut du couple décide surtout du décès : héritier, exonéré, ou taxé à 60 %.
4. Une clause de tontine change qui garde le bien, pas le tarif des droits.

Les pièges à éviter

• Signer un acte à 50 / 50 sans avoir comparé les apports et les remboursements.
• Penser qu'un PACS ou une tontine suffit : sans testament ou assurance, le survivant peut se retrouver propriétaire avec la famille du défunt, ou taxé à 60 %.
• Prendre une tontine avec des enfants d'une première union sans en mesurer l'effet sur eux.
• Oublier la solidarité du prêt : chaque co-emprunteur peut être appelé pour la totalité des mensualités.
• Ne rien écrire sur le sort du bien en cas de séparation.

Ce que vous pouvez faire maintenant : écrivez, chacun de votre côté, votre apport, votre part de mensualité et votre souhait en cas de séparation ou de décès, puis comparez avant de signer.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Le mariage · Les contrats de mariage · Le PACS · Vivre en concubinage · Protéger son conjoint ou partenaire · Divorce et séparation · Préparer son achat · Comprendre un crédit immobilier · L'assurance emprunteur · La SCI · Succession : qui hérite de quoi ? · Le testament · Assurance vie et transmission

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. Informations à jour au 19/10/2026.