Défiscalisation immobilière : Malraux, monuments historiques, Denormandie

Version Découverte · l'essentiel

La question

« Peut-on réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ? »

En une phrase

Oui : parmi les dispositifs encore ouverts, le Malraux, les monuments historiques et le Denormandie allègent l'impôt en échange de gros travaux dans un immeuble ancien et d'un engagement de louer ou de garder le bien 6 à 15 ans [1] [2] [3]. L'avantage est repris si l'engagement n'est pas tenu, et il ne compense pas un bien payé trop cher.

Comment ça marche

Deux mécanismes. Une réduction d'impôt (Malraux, Denormandie) retire un pourcentage de la dépense de l'impôt à payer. Une déduction du revenu (monuments historiques) la retire du revenu imposable : son effet dépend de votre tranche marginale d'imposition, le taux appliqué à vos derniers euros de revenu. Pour 10 000 € de dépenses, une réduction de 30 % fait gagner 3 000 € si votre impôt atteint ce montant ; une déduction fait gagner 1 100 € dans la tranche à 11 %, 4 500 € dans celle à 45 % [7].

Trois dispositifs. Malraux : restauration d'un immeuble en centre historique protégé, réduction de 22 % ou 30 % des travaux, location nue 9 ans [1]. Monuments historiques : immeuble classé ou inscrit, travaux déduits du revenu, bien gardé 15 ans [2]. Denormandie : logement ancien acheté d'ici le 31/12/2027 dans certaines villes moyennes, 25 % de travaux au moins, réduction de 12 % à 21 % pour 6 à 12 ans de location à loyer plafonné [3].

Des plafonds. Le Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales : avec vos autres avantages, 10 000 € d'impôt en moins par an au plus [4]. Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 01/01/2025 [6].

Un exemple

Claire, célibataire, paie 6 000 € d'impôt par an, sans autre niche. En Denormandie, elle achète un appartement 150 000 € et fait 50 000 € de travaux (25 % du coût de 200 000 €), loué 9 ans.

• Avantage : 18 % de 200 000 € = 36 000 €, soit 4 000 € par an pendant 9 ans.
• Contrepartie : loyer et locataire plafonnés ; vendre avant 9 ans fait perdre l'avantage.
• Revente : à 200 000 €, bilan + 36 000 € ; à 160 000 €, la perte de 40 000 € efface la réduction : − 4 000 €.

Exemple fictif : loyers, charges, frais, crédit et impôts sur les loyers et la plus-value ignorés.

À retenir

1. Un avantage fiscal n'est pas un rendement : le bien doit valoir son prix.
2. La déduction rapporte d'autant plus que votre tranche est élevée ; la réduction exige un impôt suffisant.
3. L'engagement est la condition : 6 à 15 ans, sinon l'avantage est repris.

Les pièges à éviter

• Acheter trop cher : le prix intègre souvent une partie de l'avantage.
• Sous-estimer les travaux : retards et surcoûts sont fréquents dans l'ancien.
• Oublier le plafonnement : au-delà de 10 000 € d'avantages par an, le surplus est perdu.

Ce que vous pouvez faire maintenant : relevez sur votre dernier avis d'impôt votre impôt et vos autres réductions ou crédits : ils bornent l'avantage utilisable.

Pour aller plus loin

• Fiches liées : Location nue et déficit foncier · La plus-value immobilière · Déduction, réduction, crédit d'impôt

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. La valeur d'un bien immobilier n'est pas garantie : elle peut baisser, y compris pendant la durée de l'engagement. Informations à jour au 17/10/2026.

Version Approfondie · pour aller plus loin

La question

« Peut-on réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ? » Ce niveau vous permet de décider en plus : quel mécanisme convient à votre situation fiscale, quels engagements vous prenez, quels plafonds limitent l'avantage, et à quel prix de revente l'opération devient perdante.

En une phrase

Malraux et Denormandie accordent une réduction d'impôt, le régime des monuments historiques une déduction des charges du revenu global, sans plafond pour un bien loué ; chacun impose un engagement de 6 à 15 ans dont le non-respect fait perdre l'avantage ; le Denormandie entre dans le plafonnement global de 10 000 € par an, pas le Malraux [1] [2] [3] [4] [5].

Comment ça marche

3.1 Réduction d'impôt ou déduction du revenu

Barème 2026 (revenus 2025), par part de quotient familial : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà [7]. Voir aussi fiche « Déduction, réduction, crédit d'impôt : quelle différence ? ».

3.2 Malraux : restaurer un immeuble en secteur protégé

• Où et quoi : restauration complète, autorisée par permis ou déclaration préalable, d'un immeuble d'un site patrimonial remarquable (SPR, centre ancien protégé) ; logements, et sous conditions locaux transformés en logements ou commerciaux [1].
• Quartiers anciens dégradés : depuis le 1er janvier 2025, les quartiers anciens dégradés et les quartiers conventionnés de rénovation urbaine n'ouvrent plus droit au Malraux, sauf s'ils sont aussi situés dans un site patrimonial remarquable. Pour les sites patrimoniaux remarquables, la loi ne fixe pas de date de fin [15].
• Taux : 30 % des travaux si le SPR a un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ; 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou, sans plan approuvé, une restauration déclarée d'utilité publique [1].
• Plafond : travaux retenus dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives, soit au plus 120 000 € de réduction à 30 % ; la part au-delà n'est ni reportable ni déductible des loyers [1].
• Calcul : réduction calculée chaque année sur les travaux payés ; la part qui dépasse l'impôt de l'année se reporte sur les 3 années suivantes, puis est perdue [1].
• Engagement : location nue pendant 9 ans, dans les 12 mois suivant l'achèvement, comme résidence principale du locataire, qui ne peut appartenir à votre foyer fiscal ni être un ascendant ou un descendant [1].
• Détention : en direct, en indivision, via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés ou une SCPI à capital fixe ; pas en démembrement, sauf après un décès [1].
• Remise en cause : vente du bien ou des parts, ou location non conforme pendant l'engagement : la réduction est reprise, sauf invalidité, licenciement ou décès [1].

3.3 Monuments historiques : déduire les travaux de son revenu

• Immeubles : classés ou inscrits, ou labellisés par la Fondation du patrimoine sur avis favorable des services du patrimoine [2]. Les travaux sont encadrés : un immeuble inscrit ne peut être modifié sans que le préfet de région en soit avisé 4 mois avant [9].
• Bien loué : charges et travaux se déduisent des loyers ; le déficit s'impute sur le revenu global sans limite de montant (contre 10 700 € par an pour un déficit foncier ordinaire), l'excédent se reporte sur 6 ans ; pas de micro-foncier [2] [10].
• Bien occupé par le propriétaire, sans recettes : travaux subventionnés déduits du revenu global à 100 % (subvention déduite), autres charges à 100 % si le bien est ouvert au public, 50 % sinon, sans report [2].
• Engagement : conserver le bien au moins 15 ans à compter de l'achat ; en cas de vente avant ce terme, le revenu de l'année et des 2 suivantes est augmenté chacun d'un tiers des charges déduites, sauf décès, invalidité, licenciement, ou reprise de l'engagement par l'héritier ou le donataire [2].
• Détention : en direct ; via une société civile seulement si elle est familiale, si le monument est un espace culturel ouvert au public, ou si 75 % de la surface sont affectés à l'habitation ; un immeuble divisé en copropriété depuis 2009 n'est admis que sous conditions [2].

3.4 Denormandie : rénover un logement ancien en centre-ville

• Quand : opérations réalisées jusqu'au 31/12/2027 (date fixée par la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé) ; travaux achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'achat [3] [7] [15].
• Où : communes Action cœur de ville (244 lauréates en 2025), communes signataires d'une opération de revitalisation du territoire (ORT), communes au besoin de réhabilitation marqué, certaines copropriétés dégradées [3] [13].
• Travaux : au moins 25 % du coût total ; amélioration de la performance énergétique d'au moins 20 % (30 % en maison individuelle), ou au moins deux types de travaux d'une liste (chauffage, isolation, fenêtres, eau chaude), ou création de surface habitable [3].
• Taux et base : 12 %, 18 % ou 21 % pour 6, 9 ou 12 ans de location, en métropole ; calculés sur le prix de revient (prix d'achat, frais d'acquisition et travaux) retenu dans la limite de 300 000 € par an et 5 500 € par m², deux logements par an au plus [3] [7] [15] [17].
• Étalement : par parts égales sur l'engagement ; la part qui dépasse l'impôt de l'année n'est ni reportée ni remboursée [7] [17].
• Engagement : location nue en résidence principale dans l'année suivant l'achèvement, locataire hors de votre foyer fiscal, loyer et ressources plafonnés ; sinon, réduction reprise [3] [7].
• Pinel : fermé depuis le 01/01/2025 ; les investissements antérieurs gardent leur réduction si les conditions restent remplies [6].

Ressources : revenu fiscal de référence 2024 du locataire. Plafonds révisés chaque année, plus élevés pour les ménages plus nombreux.

Le loyer plafonné se calcule en multipliant le plafond au mètre carré de la zone par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19 ÷ surface du logement (en m²), arrondi à deux décimales et limité à 1,2 ; le résultat est ensuite multiplié par la surface [18].

3.5 Plafonnement global et dispositifs voisins

Le plafonnement global limite à 10 000 € par foyer et par an (imposition 2026 des revenus 2025) la baisse d'impôt procurée par les avantages accordés en contrepartie d'un investissement ou d'une prestation (investissement locatif, emploi à domicile, garde d'enfants, PME…), 18 000 € avec des investissements outre-mer ou des SOFICA ; les avantages liés à la situation personnelle et les dons en sont exclus [4]. Le Malraux est hors de ce plafonnement [5] [8] ; les avantages liés aux monuments historiques sont expressément exclus du plafonnement [16] ; seule la réduction d'impôt pour la restauration d'objets mobiliers classés y reste soumise [8] ; le Denormandie y entre [4] [5]. Par exemple, 4 000 € de réduction Denormandie et 7 000 € de crédit d'impôt pour emploi à domicile font 11 000 € : 1 000 € sont perdus cette année-là, sans report [4] [7].

Dispositifs voisins. Des travaux dans un logement loué nu peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31/12/2027). Depuis la loi de finances pour 2026, un amortissement du logement est aussi possible en location nue pour des achats faits du 21/02/2026 au 31/12/2028, sous engagement de location de 9 ans : voir fiche « Location nue : la fiscalité des revenus fonciers » [10] [11]. Voir aussi « La location meublée (LMNP) » (fiche en préparation), « Acheter un logement en nue-propriété » (fiche en préparation) et « Les SCPI (pierre-papier) ».

3.6 Ce qui peut mal se passer

• Prix d'achat : un lot vendu « avec défiscalisation » peut coûter plus cher qu'un bien comparable ; la question décisive est le prix de revente probable.
• Travaux : coûts et délais qui dérapent, défaillance de l'opérateur ou d'une entreprise ; location et loyers décalés.
• Location : vacance pendant l'engagement (un logement doit être reloué sans délai [1]), loyers plafonnés dans des villes où la demande peut être fragile.
• Revente : marché étroit ; une baisse de valeur devient une perte réalisée à la vente, et un retour au prix d'achat n'est pas garanti. Plus-value : voir fiche « La plus-value immobilière » ; IFI : voir fiche « L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ».
• Fiscalité : reprise si l'engagement n'est pas tenu, impôt insuffisant, plafonnement global.

[ENCADRÉ daté — 18/10/2026] Ce qui a changé. Pinel fermé depuis le 01/01/2025 [6] ; Denormandie prolongé jusqu'au 31/12/2027 par la loi du 9 avril 2024 [3] [15] ; quartiers anciens dégradés et quartiers de rénovation urbaine sortis du Malraux depuis le 01/01/2025, hors site patrimonial remarquable [15] ; amortissement en location nue créé par la loi de finances pour 2026 [11]. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 01/10/2026, est en cours d'examen [14] : aucune modification n'est acquise avant son vote, et la règle applicable est celle en vigueur à la date de votre engagement.

3.7 La carte d'identité chiffrée

Deux exemples

Exemples fictifs, pour un résident fiscal français, selon les règles en vigueur au 18/10/2026 : revenus constants, aucune autre niche ; loyers, charges, frais, crédit, prélèvements sociaux et impôt sur la plus-value ignorés. Ni prévision ni promesse.

Exemple 1 — Malraux : le prix de revente décide

Hervé et Anne, mariés, paient 35 000 € d'impôt par an. Ils achètent 100 000 € un lot à restaurer en SPR avec PSMV approuvé et paient 200 000 € de travaux sur 2 ans (coût total 300 000 €). Réduction : 30 % × 200 000 € = 60 000 €, 30 000 € par an, absorbés par leur impôt. Ils louent 9 ans, puis vendent.

Variante défavorable — impôt insuffisant. Avec seulement 8 000 € d'impôt par an, le foyer n'utilise que 40 000 € de réduction en 5 ans, reports compris : 20 000 € sont perdus, et le bilan tombe à + 40 000 € (B) ou − 40 000 € (C).

Exemple 2 — Monuments historiques : l'effet dépend de la tranche

Un immeuble inscrit et loué supporte une année 100 000 € de travaux de plus que ses loyers : déficit de 100 000 €, imputé sur le revenu global. Deux couples mariés (2 parts), barème 2026 appliqué les deux années [2] [7] :

Pour les mêmes travaux et le même engagement de 15 ans, le couple B récupère moins de la moitié de l'économie du couple A.

À retenir

1. Réduction ou déduction : la réduction exige un impôt suffisant ; la déduction rapporte d'autant plus que la tranche est haute.
2. Engagements longs : 9 ans, 15 ans, 6 à 12 ans, sous peine de reprise de l'avantage.
3. Le prix de revente reste la clé : l'avantage ne compense pas un bien payé trop cher.

Les pièges à éviter

• Juger sur l'économie d'impôt plutôt que sur le prix, les loyers et la revente probable.
• Ignorer sa tranche : un monument historique rapporte beaucoup moins à 30 % qu'à 41 % ou 45 %.
• Surestimer son impôt futur : une réduction non utilisée est perdue (Denormandie) ou ne se reporte que 3 ans (Malraux).

Ce que vous pouvez faire maintenant : demandez par écrit le prix du foncier et du bâti, le montant et le calendrier des travaux, le loyer de marché et le prix au m² de biens comparables sans avantage fiscal dans la même ville.

Pour aller plus loin

• Questions à poser : quel taux, sur quelle base ? · Qui porte le retard et le surcoût des travaux ? · Quelle garantie si une entreprise fait défaut ? · Quel loyer, quel plafond ? · Quelle valeur de revente pour un bien comparable ?
• Documents à réunir : deux derniers avis d'impôt, autorisation de travaux, devis et calendrier, plan de financement, projet de bail.
• Fiches liées : Location nue et déficit foncier · Investir dans l'immobilier locatif (fiche en préparation) · La plus-value immobilière · La carte des enveloppes

Information à caractère pédagogique et promotionnel, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs évoqués dépendent de la situation de chacun et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer. La valeur d'un bien immobilier n'est pas garantie : elle peut baisser, y compris pendant la durée de l'engagement. Informations à jour au 17/10/2026.